При подготовке соглашения о покупке и продаже коммерческого помещения следует обратить внимание на несколько ключевых факторов.
изменилась, теперь она имеет новый облик и содержание.
Заключение договора на продажу нежилого помещения требует составления единого документа, который должен быть подписан сторонами. Если форма договора не соблюдается, то он будет недействительным согласно статье 550 ГК РФ. Этот договор также может быть заключен в электронной форме в соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ. В то же время нотариальная форма обязательна только в определенных случаях, но, конечно же, может быть использована по соглашению сторон.
Стороны имеют право определить структуру договора по своему усмотрению.
2. Основополагающие факторы соглашения
В тексте должны быть приведены информация, которая однозначно указывает на конкретное помещение, которое должно быть передано покупателю. В случае, если такая информация отсутствует, то условие относительно предмета считается непринятым сторонами и договор считается незаключенным согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для придания индивидуальности помещению, которое является предметом сделки купли-продажи, достаточно указать в договоре его кадастровый номер (в соответствии с пунктом 2 резолюции Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54). Однако помещение также может быть определено в договоре иным способом — например, путем указания адреса здания, в котором оно расположено, и описания его местоположения внутри здания (этаж, номер и т.д.), а также других характеристик (например, площади), если вместе эти данные позволяют однозначно идентифицировать конкретное помещение.
Если в договоре отсутствует указание на стоимость продаваемого помещения, то данный договор считается недействительным. В этом случае, правила для определения цены, которые упомянуты в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если другие нормы закона или соглашения не устанавливают иное, то считается, что оговоренная в соглашении стоимость помещения включает в себя цену доли в праве собственности (праве аренды) на земельный участок, где расположено соответствующее здание (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в отношении других условий, не указанных в законе, необходимо достичь соглашения между покупателем и продавцом.
Внимание
Получите дополнительную информацию о содержании договора на продажу недвижимости и всех его условиях, о процедуре составления передаточного акта, о случаях, когда требуется получить согласие на продажу, а также обо всех важных аспектах продажи земельного участка вместе с недвижимостью в соответствующих разделах Энциклопедии решений.
3. Дата подписания соглашения
Договор на покупку и продажу помещения считается заключенным, когда лицо, отправившее предложение, получает его акцепт, то есть достигается соглашение сторон по условиям договора (см. статью 432 и пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ). Если договор заключается в присутствии обеих сторон, то момент его заключения совпадает с моментом его подписания обеими сторонами (см. первый абзац пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ). С этого момента договор начинает действовать и становится обязательным для сторон (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).
На практике, обычно дату заключения договора вносят в его начало. Для большей ясности, также рекомендуется указывать дату рядом с подписью каждой из сторон.
Особо отметим, что стороны не имеют права определить в договоре, что его заключение не происходит в момент, предусмотренный соответствующими нормами, а, к примеру, с более поздней даты.
Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель должен совершить оплату товара до или после его передачи продавцом, если иной порядок не установлен законодательством или договором купли-продажи и не вытекает из сути обязательства. Однако закон не устанавливает ограничения на максимальный срок отсрочки или рассрочки оплаты и не запрещает сторонам предусмотреть обязанность покупателя оплатить приобретаемое помещение до его передачи продавцом. Следовательно, условия оплаты определяются исключительно соглашением сторон.
Необходимо учитывать, что право собственности на нежилое помещение переходит к покупателю после государственной регистрации этого права, независимо от условий сделки. Если продажа помещения осуществляется с отсрочкой или рассрочкой оплаты, то на него автоматически возникает ипотека, которая также подлежит государственной регистрации. Стороны могут исключить возникновение ипотеки на помещение, заключив такое условие в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такого условия, непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки может привести к отказу в регистрации вместе с другими необходимыми документами (см. п. 1 письма Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).
5. К чему еще следует обратить внимание
5.1. Процедура государственной аккредитации
Государственная регистрация не требуется для договора купли-продажи нежилого помещения. Однако, при переходе собственности на такое помещение, необходимо осуществить регистрацию права собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 130 и пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ. Обычно государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон, когда происходит отчуждение недвижимости. Если договор заключен нотариально, то заявление о государственной регистрации может представить любая сторона сделки, либо сам нотариус или его сотрудник в соответствии с пунктами 3 и 5 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В случае отсутствия явного указания в договоре о том, что установленная цена не включает сумму НДС и отсутствия других свидетельств, предшествующих заключению договора, или других условий договора, считается, что сумма НДС, предъявленная продавцом к покупателю, выделяется последней из цены, указанной в договоре, для чего используется расчетный метод (согласно пункту 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33). Следовательно, если в договоре указано, что НДС не облагается, но нет оснований для этого, существует вероятность, что продавец может потребовать у покупателя сумму НДС, превышающую указанную в договоре цену.
5.3. Проверка нагрузок, прав продавца.
Информация о наличии обременений на недвижимое имущество (например, залог или аренда), за исключением случаев, когда аренда заключается на срок менее года, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Перед заключением договора рекомендуется проверить, не передано ли приобретаемое помещение в залог или аренду, а также имеет ли продавец право собственности на соответствующий объект недвижимости.
При передаче права собственности на арендованное помещение, договор аренды сохраняет свою силу (согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ). При государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение, новый собственник имеет право на получение арендной платы от арендатора (согласно статье 387 Гражданского кодекса РФ и пункту 23 информационного письма Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66). Для надежности стоит включить в договор специфические условия, касающиеся этого момента, а также условия, связанные с дальнейшей судьбой обеспечительного платежа, если арендатор передавал его продавцу.
5.5. Утверждения о ситуациях
Покупателю исключительно важно обратить внимание на обстоятельства, такие как наличие сторонних прав на приобретаемое помещение (такие обременения не всегда отразятся в Едином государственном реестре недвижимости). Уверения продавца о отсутствии указанных обстоятельств, а также последствия недостоверности данных уверений, могут быть учтены в договоре (см. статью 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель не может ссылаться на доказательства того, что продавец предоставил такие уверения, такие как показания свидетелей (см. пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49).
6. Создание контрактного документа
Для упрощения и ускорения процесса составления текста договора о покупке-продаже нежилого помещения рекомендуется использовать одну из предложенных типовых форм договоров, адаптировав ее под конкретную ситуацию. Дополнительно можно воспользоваться специальным Конструктором договоров, разработанным специально для таких случаев. Выбрав этот подход, можно значительно упростить процесс подготовки и разработки договорного текста.
Вам будет предоставлена возможность бесплатного доступа к полной версии системы ГАРАНТ на протяжении 3 дней при подаче заявки. Только в коммерческой версии системы доступна самая последняя версия интересующего вас документа.
Если вы используете онлайн-версию программы ГАРАНТ, вы сейчас можете открыть данный файл или запросить его по телефону через Горячую линию системы.
Как безопасно купить или продать нежилое помещение
Как безопасно купить или продать нежилое помещение
Недвижимость, такая как офисы, склады и торговые помещения, относится к категории «нежилых помещений» и может принадлежать как юридическим, так и физическим лицам, которые используют их для коммерческих или иных целей. Многие рассматривают приобретение нежилого помещения как выгодное вложение средств и способ извлечения прибыли, например, через сдачу его в аренду. Однако, как и при любой сделке с недвижимостью, покупка или продажа нежилого помещения требует тщательной подготовки, проверки документов и составления юридически обоснованного договора.
Покупка или продажа коммерческого помещения может быть оформлена в виде простого письма или в нотариально удостоверенной форме. Нотариальная форма считается наиболее безопасной, так как нотариус обеспечивает законность сделки и защиту прав и интересов всех сторон. Кроме того, профессиональная ответственность нотариуса застрахована, и в случае ошибки, участник сделки будет полностью компенсирован за любые причиненные убытки.
заверяющий сделку, нотариально подтверждает ее законность и надежность.
· определяет индивидуальность граждан и представителей организаций и компаний;
· Производит проверку правоспособности организаций, способности граждан к совершению юридически значимых действий и проверяет полномочия представителей.
· разъясняет всем участникам транзакции сущность, значимость и последствия заключаемого соглашения;
Оценивает соответствие желаний сторон требованиям правового акта и соответствие выраженной воли сторон желаемому результату.
В дополнение, юрист-нотариус активно участвует в составлении проекта соглашения о покупке-продаже, учитывая не только юридические требования, но и индивидуальные пожелания каждого из участников сделки. Чрезвычайно важно, чтобы договор о покупке-продаже содержал все существенные условия, иначе его можно будет считать недействительным.
Существуют неотъемлемые условия, которые должны быть учтены в договоре купли-продажи нежилого помещения:
· содержание соглашения — определение характеристик товара, который будет продан
· договоренная стоимость имущества, по которой согласовались стороны сделки.
Соглашение должно учитывать и другие важные условия, чтобы в будущем не возникло спорных моментов. К ним относятся возможные обременения, сроки и порядок передачи имущества покупателю, а также способ расчета по сделке и другие аспекты. Кстати, стоит обратить внимание на метод расчетов. Один из наиболее надежных вариантов – использование депозита нотариуса. В этом случае нотариус перечисляет средства продавцу сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре, то есть после того, как покупатель станет полноправным собственником имущества. Кроме того, публичный депозитный счет нотариуса защищен от возможных проблем с банком, таких как лишение лицензии или банкротство. Даже в случае прекращения деятельности банка, граждане всегда получат свои деньги.
Чтобы зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение, необходимо обратиться в Росреестр. Для этого нотариус направляет документы на регистрацию, оформленные по нотариально удостоверенным договорам. Стоит отметить, что процедура регистрации нотариально удостоверенного договора продажи нежилого помещения проходит быстрее, чем обычная сделка. Если все документы поданы в ЕГРН в электронном виде, то регистрация занимает всего 1 день. При заключении сделки в простой письменной форме, стороны договора сами занимаются оформлением документов. В этом случае необходимо самостоятельно подготовить пакет документов, написать заявление о регистрации и обратиться в МФЦ.
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Продажа коммерческой недвижимости – это задача, требующая времени и усилий, а также обязательного перечисления значительных сумм налогов в бюджет государства. Чтобы уменьшить свои налоговые платежи, многие владельцы недвижимости прибегают к различным стратегиям и тактикам в ходе сделок купли-продажи. Давайте рассмотрим наиболее распространенные из них.
Возможность реализации активов нерентабельной фирмой
Естественно, с позиции законопослушного налогоплательщика, наиболее оптимальным способом продажи коммерческого недвижимого объекта является прямая сделка купли-продажи с полной оплатой всех необходимых налогов и сборов. Например, если объект продается физическим лицом, ему необходимо внести в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в случае, если владение недвижимостью продолжалось менее пяти лет. Однако на практике в России, дешевыми объектами стоимостью до 100 миллионов рублей обычно владеют индивидуальные предприниматели. Если индивидуальный предприниматель не использовал данный объект для своей коммерческой деятельности, ему также необходимо уплатить 13%.
Если объект использовался для коммерческой деятельности индивидуального предпринимателя, то необходимо заплатить 6% от стоимости объекта или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае, если объектом владеет общество с ограниченной ответственностью, работающее по упрощенной системе налогообложения, нет необходимости уплачивать НДС. Однако данную форму налогообложения применяют только небольшие компании, доходы которых не превышают 120 миллионов рублей в год. В случае продажи крупных коммерческих объектов недвижимости возникает необходимость уплатить НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды владельцу от дохода от продажи.
Обычно владельцы коммерческой недвижимости стремятся сократить свои издержки, поэтому они заключают сделки через компанию, которая имеет накопленные убытки. Объект недвижимости передается на баланс этой убыточной организации, и уже она осуществляет его продажу. Таким образом можно сэкономить налог на прибыль в размере 20%. Однако минус такой схемы заключается в том, что не каждый предприниматель имеет убыточную структуру, и все остальные налоги все равно придется платить.
Другой вариант: осуществление покупки наличными через автоматическую систему
Один из наиболее часто используемых методов организации сделок по покупке-продаже недвижимости до сих пор является довольно опасным, так как включает в себя передачу денежных средств от покупателя к продавцу.
Процесс осуществляется следующим образом: продавца официально продаёт недвижимость по сниженной стоимости (например, по цене, за которую он сам приобрёл объект, включая возможное увеличение стоимости в результате улучшений), оставшаяся сумма оплачивается наличными через банковскую ячейку. Продавец и покупатель вносят деньги на счёт в банковской ячейке, и только после того, как у покупателя возникают права на собственность к объекту продавца, продавец получает деньги.
Этот план в основном является незаконным и несет значительные риски при проведении сделки. Имеются известные случаи, когда мошенник-покупатель получал права на объект и одновременно забирал наличные из ячейки. С другой стороны, порядочный покупатель, обнаружив проблемы с объектом, не сможет получить полный возврат суммы через суд. В то же время, такая схема выгодна для покупателя, который имеет значительную сумму наличных денег, но не может доказать их законное происхождение.
Одно из возможных решений для организации сделки – это осуществление продажи общества с ограниченной ответственностью.
Одной из вариаций известной «серой сделки» может быть продажа объекта путем передачи долей в ООО. В таком случае нет необходимости уплачивать НДС (а если часть суммы передается через перевод в ячейке, можно сэкономить еще больше на налогах).
Альтернативой продажи через ООО является продажа непосредственно объекта недвижимости, минуя компанию, которая его владеет. Такой подход наиболее предпочтителен при продаже небольших коммерческих объектов стоимостью до 100 млн рублей. Однако, при такой сделке покупатель берет на себя значительные риски. В случае возникновения проблем или мошенничества со стороны продавца, суд не сможет рассматривать покупателя как добросовестного, так как тот приобрел не сам объект, а всего лишь доли в ООО.
Четвертый вариант: реализация нескольких индивидуальных предпринимателей
Ситуация, когда несколько индивидуальных предпринимателей владеют крупным объектом коммерческой недвижимости в России с целью оптимизации налогообложения, встречается достаточно часто. Каждый из предпринимателей работает по упрощенной системе налогообложения, что позволяет им выплачивать небольшие суммы налогов в случае продажи недвижимости.
Данная схема несет ряд опасностей: заказчик не всегда желает иметь дело с несколькими владельцами одновременно, ведь каждый из них в большей или меньшей степени может повлиять на ход сделки.
Вариант пятый: трансформация активов в инвестиционные паи закрытого паевого инвестиционного фонда.
С целью продажи объекта недвижимости, продавец имеет возможность создать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на который переносится здание или помещение. В данном случае покупатель приобретает паи фонда, а не сам объект. Таким образом, данная сделка не требует уплаты НДС.
Этот вариант не особенно выгоден для покупателя, который стремится к спекуляции, то есть к быстрой перепродаже объекта с использованием другой схемы структурирования сделки. Проблема в том, что объект может быть перенесен с баланса ЗПИФа к владельцу напрямую или попасть на баланс ИП (ООО) только через покупку-продажу. В этом случае все же придется платить НДС. Этот вариант структурирования сделок встречается не так часто. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать владельцем долей фонда) и применяется нашей краудфандинговой платформой AKTIVO.
Активным операционным директором на платформе краудфандинга AKTIVO является Артур Устимов.
Договор купли-продажи нежилого помещения
Договор купли-продажи нежилого помещения
Важно учесть, что под термином «нежилое помещение» понимается объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. К таким объектам можно отнести магазины, офисы, гаражи и другие постройки. Также могут рассматриваться как нежилые помещения различные сооружения в составе зданий или торговых центров.
В соответствии с договором купли-продажи коммерческого помещения сторонами являются Продавец — физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сумму, указанную в сделке, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.
В соответствии с вступившим в силу законодательством, данная сделка требует обязательного письменного оформления. В дальнейшем мы поясним на примере контракта о продаже офисного помещения, как правильно составить такой документ и какие особенности нужно учесть при его оформлении.
Преамбула
Договор купли-продажи офисного помещения
Настоящий документ составлен и подписан сторонами — Лютиковым Эдгаром Рудольфовичем, родившимся 09.09.2000 года и проживающим по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 454, квартира 662, паспорт серии ХХХХ ХХХХХХ, выданный УФМС России по Курганской области в городе Кургане 09.09.2000 года, и ИП Александровым Петром Алексеевичем, также известным как Покупатель, паспорт серии ХХХХ ХХХХХХ, выданный УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.07.2019 года. В данном договоре регулируются следующие условия:
Обычно, вступительной частью контракта служат следующие элементы:
Для признания сделки окончательной необходимо достичь согласия сторон по всем важным условиям договора. Важными условиями договора купли-продажи офисного помещения являются:
Предмет
В первоначальных пунктах данного договора прописывается информация о объекте, к которому относится настоящее соглашение. Для данного случая, объектом будет являться нежилое помещение. Очень важно внести в текст документа полную информацию о характеристиках данного объекта, который будет передаваться в собственность другому лицу.
Этот видимый образ обладает таким видом:
Продаю офисное помещение, расположенное по адресу: город Курган, Курганская область, ул. 47Б, 2 этаж. Площадь составляет 105 квадратных метров. В соответствии с документами от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Курганской области, являюсь собственником. На данный объект нет зарегистрированных прав третьих лиц.
Цена договора
В данном разделе предоставляется информация о стоимости офисного помещения, которое будет передано в собственность покупателю. Также необходимо указать порядок оплаты, то есть, способ, которым будет осуществляться платеж. Оплата по данному соглашению может быть произведена как единовременным полным платежом, так и частичными суммами. Это может выглядеть следующим образом:
Сумма, необходимая для приобретения данного недвижимого объекта, равна 5 500 000 рублей и состоит из номинала в размере пяти миллионов пятьсот тысяч рублей и нулевых копеек. Полная оплата производится путем безналичного перевода указанной суммы на банковский счет продавца в момент подписания документа.
Права и обязанности
Раздел, описывающий полномочия и привилегии, составляется с целью определения обязательств контрагентов, закрепленных в настоящем соглашении. При этом возможны различные формы обязательств согласно взаимному соглашению сторон. Однако важно, чтобы они не противоречили действующему законодательству. Ниже приведены основные варианты формулировок, которые устанавливаются в тексте документа:
Продавцу предоставлено право требовать своевременной оплаты указанной в данном соглашении суммы денег. Продавец обязуется передать офисное помещение Покупателю в соответствии с условиями данного договора. В случае, если договор не будет признан действительным, Продавец возвратит все полученные от него денежные средства. Также Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые документы, связанные с отчуждаемым недвижимым имуществом. Покупатель имеет право требовать снижения установленной цены, если недвижимость не соответствует указанным в договоре характеристикам. Покупатель обязуется своевременно и полностью оплатить денежные средства по указанному соглашению.
Ответственность сторон
В разделе, посвященном ответственности, указываются ситуации, в которых стороны могут понести финансовые последствия. Такова методика:
За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору стороны несут финансовую ответственность. Ответственность за недостатки объекта, который Продавец передает, и которые мешают его нормальному использованию, несет Продавец. Если такие недостатки были учтены при заключении сделки, то Продавец не несет ответственности. До того момента, как Покупатель получит регистрацию права собственности на недвижимость, риск случайной потери лежит на Продавце.
Заключительные положения
В тексте документа могут быть включены другие условия, касающиеся способа разрешения споров и дополнительной информации, относящейся к вышеперечисленным пунктам. Когда все указанные требования выполнены, стороны предоставляют свои реквизиты, ставят подписи и после прохождения государственной регистрации считают сделку заключенной.
Регистрация
Необходимо произвести обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи офисного помещения.