Нужно ли мне заключить отдельный договор с нотариальным заверением для продажи гаража с прилегающей землей, которая является общей собственностью всех собственников гаражей в кооперативе? Как мне осуществить продажу и успешно передать права на землю новому владельцу?
Ответы юристов (1)
Для того чтобы продать гараж, который принадлежит вам, необходимо составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в органах Росреестра в соответствии с установленным порядком. Если вы хотите продать земельный участок, на котором находится гараж, вам также придется заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его у органов Росреестра. В данном случае, так как земля находится в общей долевой собственности, вам следует уточнить правила и процедуру продажи доли в праве собственности на земельный участок в соответствии с уставом кооператива. Если уставом предусмотрено, то, несомненно, договор на передачу доли в праве собственности на земельный участок должен быть нотариально заверен.
Для продажи гаража, находящегося в частной собственности, требуется представить следующий набор документов:
В зависимости от положений устава кооператива и законодательства вашего региона может потребоваться отдельное соглашение о земле. В таком случае, для осуществления продажи участка также необходимы документы, подтверждающие ваше право собственности на землю. Эти документы должны быть подкреплены паспортами продавца и покупателя, а также заключением о купле-продаже, которое должно быть нотариально удостоверено.
Для продажи гаража вместе с земельным участком в данном кооперативе необходимо учитывать законодательство Российской Федерации, а именно статьи 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141 Гражданского кодекса и статьи 34, 35, 36, 37, 38 Земельного кодекса. Порядок регистрации прав на земельный участок в кооперативе является определяющим фактором. Возможно, при продаже гаража с землей потребуется заключить дополнительный договор, который должен быть оформлен в нотариальной форме. Для получения полноценной юридической консультации рекомендуется обратиться к опытным специалистам в данной области.
Столица Российской Федерации, расположенная в Московской области — Москва.
Желаете получить ответ на свой вопрос прямо сейчас? Видите, его увидят множество опытных специалистов из разных уголков России. И самое интересное, первый ответ будет доступен уже через 15 минут! Не забывайте, что вам доступна юридическая помощь как на бесплатной, так и на платной основе.
Услуги юристов
Получите преимущества, воспользовавшись данной услугой:
Если вы обратитесь за помощью, вам будет предоставлено поддержка и решение ваших проблем.
Как при покупке гаража не остаться без гроша? Подводные камни при покупке гаража на реальном примере друга
Как при покупке гаража не остаться без гроша? Подводные камни при покупке гаража на реальном примере друга
Бывший знакомый Аяз обратился ко мне полгода назад с просьбой оказать юридическую поддержку при покупке гаража. Эта просьба показалась мне необычной, так как Аяз всегда был страстным рокером, с которым мы пили вино еще девять лет назад. Я с тех пор отошел от рок-образа жизни, а он все еще находится в нем. Однако оказалось, что у него было странное хобби — реставрация ретро-автомобилей в своем уютном гараже. В последние три года он арендовал гараж для этой цели, а теперь решил приобрести недвижимость.
Вступая в сделку по приобретению гаража, мы столкнулись с первым важным вопросом — стоимостью. В начале Серега, владелец гаража, объявил цену в 150 000 рублей. Согласно Аязу, моему товарищу-покупателю, за эту сумму гараж будет полностью его собственностью.
У меня возникла задача озаботиться о земле под моим гаражом.
Аяз подтвердил, что гараж с участком земли предлагается к продаже.
Я рекомендовал ему уточнить эту деталь у продавца и одновременно запросил правоустанавливающие документы на недвижимость. Мне нужна была, по крайней мере, выписка из ЕГРН, чтобы определить настоящего продавца. Впоследствии выяснилось, что собственником гаража была мама Сереги, а не он сам. Хотя это распространенная практика, когда на этапе переговоров родственник решает все вопросы, а не сам собственник. Это допустимо, но при заключении сделки собственник должен присутствовать лично при подписании договора. Я никогда не верю на слово и поэтому сам запросил выписку из ЕГРН.
Пока я ожидал получение документов от продавца, я провел исследование рынка недвижимости, чтобы определить верхний и нижний ценовой диапазон для гаражей в конкретном ГСК «Планета» и соседних ГСК (их было около пяти). Цены на гаражи варьировались от 100 до 160 тысяч рублей, в зависимости от состояния и наличия автомобильной ямы. В гараже, который я планировал приобрести, была яма, но она не была заполнена бетоном, а просто была земляной. Кроме того, Аяз, владелец гаража, самостоятельно за все годы аренды залил пол бетоном. Учитывая все эти факторы, я посоветовал Сереге снизить цену с 150 тысяч до 120 тысяч рублей. И, что удивительно, но нам это удалось достичь довольно легко. Однако я все же решил провести дополнительные исследования и дождаться получения документов, чтобы быть уверенным в своем выборе.
Самое главное было то, что Серега не спешил предоставлять требуемые документы и возмущался: «Зачем моему юристу эти документы, там все в порядке!» — кричал Серега по телефону в разговоре с Аязом, который информировал меня о каждом этапе переговоров.
Я, как уставший и измученный юрист Аяз, не мог смириться с неправильными условиями. Я был непоколебим в своей позиции и даже в разговоре с давним другом Серегой не собирался сдаваться. Если он не предоставит все необходимые документы, сделка не состоится!
С трудом, все-таки мне удалось получить документы на гараж. Все-таки было странно, что технический план гаража был отмечен мартом 2021 года, ведь мы намеревались заключить сделку до майских праздников. Я задался вопросом, почему документы были так свежи и актуальны, может быть, владелец готовился к предстоящей сделке осознанно. Хотя я не начал паниковать, я предупредил своего товарища о возможных рисках. Однако панику я почувствовал немного позже, когда я заметил, что не хватает нескольких фотографий страниц из технического плана гаража.
Для того чтобы избежать нежелательных ситуаций, рекомендуется обратить особое внимание на техническую документацию при приобретении любой недвижимости.
Тем не менее, я настоял на том, чтобы мне прислали все снимки, связанные с техническим планом гаража. И мое настояние оправдало себя.
На девятой странице плана содержалось заключение кадастрового инженера. В этом заключении было отмечено, что, согласно выписке из ЕГРН, местоположение данного гаража граничит с земельным участком, принадлежащим соседу по имени Валерий Николаевич. Он ранее точно определил границы своего земельного участка, на котором расположен его гараж.
Видя вперед, у меня возникает предчувствие, что для читателя на первый взгляд может быть сложно сразу же понять значение этого заключения, как не понимал, например, Аяз. Для того чтобы важная идея дошла до него (и до самого читателя), я нарисовал простую схему расположения гаража вручную, учитывая информацию из открытой кадастровой карты.
Мимоходом, я дам тебе ссылку на официальный портал Росреестра, где есть возможность провести проверку наличия недвижимости, не только собственной, но и кому-то другому. Всё, что нужно сделать — ввести в соответствующее поле кадастровый номер или точный адрес объекта.
Самое захватывающее произошло, когда Сергей получил этот план, у него «все документы в порядке».
Продавец был осведомлен заранее о проблеме с землей под гаражом, а именно о том, что она на самом деле принадлежит гаражно-строительному кооперативу «Планета», а не ему. Чтобы избежать деталей, которые были сказаны Сереге (поскольку ни Аяз, ни я не верили его словам), я связался с председателем ГСК. Он разъяснил, что земля действительно не принадлежит продавцу, а также самому ГСК. Дело в том, что администрация Советского района в 1999 году передала гаражный комплекс кооперативу для бесплатного долгосрочного использования. И все вопросы, связанные с использованием земли и оформлением гаража по гаражной амнистии, следует решать с администрацией.
Да, после того, как Аяз принял во внимание мои аргументы о юридической чистоте сделки и подтвердил их, он утверждал, что в сентябре 2021 года мы имеем возможность оформить гараж в соответствии с гаражной амнистией, а также что его стоимость с участком земли будет выше и так далее. Однако сейчас это уже не имело большого значения. Мы, конечно, могли бы его оформить, и гаражная амнистия действительно существует, но как можно обманывать человека, который снимал у тебя гараж в аренду на протяжении 3 лет, к тому же самостоятельно проводя в нем ремонт за свой счет — для меня это загадка. В итоге мы отказались от сделки, Аяз переехал в другой гараж и теперь арендует его у друга. И вообще, я отказался от идеи покупки недвижимости, можно сказать, я «разочаровался» в этой идее.
Не доверяйте сомнительным обещаниям продавца, лучше самостоятельно проверить все документы и сравнить информацию с публичными источниками, такими как кадастровая карта и официальный сайт Росреестра.
Гараж не является квартирой, и часто земельный участок, на котором расположен гараж, не принадлежит его владельцу. Поэтому при покупке гаража необходимо требовать два отдельных документа: один на сам гараж, а другой на земельный участок.
Перед тем, как приобрести гараж, рекомендуется обратиться к председателю ГСК и пообщаться с ним, так как он, вероятно, может предоставить информацию о том, кто, где и по какой цене продает гаражи в данном кооперативе.
Изучите суть гаражной амнистии, которую разъясняет мой небольшой видеоролик.
Как продать гараж в гаражно-строительном кооперативе
Как продать гараж в гаражно-строительном кооперативе
Уважаемые читатели! Если у вас возникли вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, то вы можете отправлять их в редакцию газеты. Специалисты агентства недвижимости «Азбука жильЯ» готовы предоставить вам консультации по данному вопросу. Возможно, у вас есть следующий вопрос: «Нужно ли зарегистрировать право собственности на гараж в гаражно-строительном кооперативе, если я собираюсь его скоро продавать?» При продаже гаража необходимо заключить письменный договор купли-продажи. Данный договор должны подписать продавец и покупатель. Корректное оформление сделки поможет избежать многих проблем в будущем. К сожалению, бывают случаи, когда деньги за гараж переданы продавцу, однако нет документа, подтверждающего проведенную сделку. Иногда возникает неправильная практика, когда председатели гаражно-строительных кооперативов самостоятельно формируют список членов кооператива: при продаже гаража одним из членов список исключает его фамилию и добавляет фамилию нового владельца гаража. Однако с принятием закона о собственности с 1990 года проведение таких сделок возможно только в следующем порядке: сначала оформление права собственности на гараж первоначальным владельцем (продавцом), затем заключение договора купли-продажи и только после этого регистрация права собственности на нового владельца. Если же вы купили гараж в кооперативе, но не имеете договора купли-продажи, что часто бывает, то право собственности в такой ситуации может быть установлено только судебным путем. Еще одно распространенное заблуждение заключается в том, что председатели кооперативов полагают, что гаражи попадают под действие закона о «дачной амнистии». Это предположение ошибочно. Упрощенный порядок регистрации прав возможен только для индивидуальных гаражей. Многие владельцы гаражей в нашем городе не обладают никакими документами, подтверждающими их права на гаражи, кроме членской книжки кооператива, которой достаточно для того, чтобы быть владельцем гаража. Однако без государственной регистрации и соответствующего свидетельства ваше право собственности будет ограничено правом пользования и владения, но не распоряжения. Иными словами, без свидетельства о праве собственности на гараж вы не сможете продать, подарить, обменять и т.д. данный объект недвижимости. Стоит отметить, что при продаже гаража (переходе его собственника) право членства в кооперативе переходит к новому владельцу вместе с недвижимостью.
Как зарегистрировать право собственности на гараж и оформить его в собственность? Перед сбором необходимых документов для регистрации права собственности на гараж, рекомендуется узнать, если ли у кого-либо из членов гаражного кооператива оформленное право собственности на свой гараж. Это важно, так как от этого зависит, какие документы потребуется предоставить в Управление Росреестра. Если вы являетесь первым членом кооператива, решившим оформить свой гараж в собственность, вам потребуется собрать комплект документов, включающий в себя документы, подтверждающие юридическую способность кооператива: устав гаражного кооператива, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, протокол об избрании председателя на общем собрании членов кооператива, список членов кооператива, документ, подтверждающий отвод и права кооператива на земельный участок, предоставленный для строительства гаражей. Все эти документы должны быть в наличии у председателя гаражного кооператива. Первый член кооператива, обратившийся для регистрации своего права, должен представить вышеперечисленные документы однократно. Они не должны быть представлены другими членами кооператива в последующем. Кроме того, в Управление Росреестра необходимо представить индивидуальный комплект документов для регистрации права собственности на конкретный гараж: справку кооператива, содержащую необходимые сведения для регистрации, кадастровый паспорт на отдельный гараж, документ об уплате госпошлины за регистрацию права. Зарегистрированное право собственности на гараж предоставляет ряд преимуществ. Гараж, зарегистрированный в собственность, может быть продан по более высокой цене. Многие предпочитают приобретать недвижимость, оформленную в соответствии с законодательством, чтобы избежать будущих проблем. Также правообладатели имеют возможность получить компенсацию по рыночной стоимости в случае изъятия земельного участка и сноса гаражей. Если у вас возникли вопросы по регистрации права собственности на гаражи, вы можете получить консультацию в агентстве недвижимости «Азбука жилья» по адресу: г. Бологое, ул. Кирова, д. 5 (здание кафе «Встреча», вход со стороны озера). В случае отсутствия документов, подтверждающих юридическую способность гаражно-строительного кооператива, специалисты агентства помогут вам перерегистрировать ваш кооператив.
Дополнительные известия, связанные с этой темой:
Как купить гараж
Как купить гараж
Приобретая гараж в строительном кооперативе, я столкнулся с ситуацией, когда не было ясности относительно владения земельным участком, на котором располагался гараж. Выяснилось, что при покупке гаража необходимо быть дважды внимательным: проверять не только документы на само строение, но и наличие права собственности на землю. Для избежания неприятностей, лучше всего быть предельно осторожным и избегать сомнительных вариантов.
Я расскажу о сути гаража и поделюсь полезными советами, чтобы избежать проблем, подобных тем, что я испытал.
Как я чуть не влетел на деньги
В 2005 году я совершил приобретение гаража. Наткнулся на объявление о продаже гаража в кооперативе для строительства гаражей на популярном онлайн-портале «Авито», и договорился о сумме в 80 000 рублей. Вместе с продавцом мы составили договор купли-продажи вручную, а затем передал деньги при наличии председателя кооператива. Хотя мне не выдали никаких официальных документов, моя фамилия была занесена в толстую книгу-реестр и мне вручили членскую книжку. Таким образом, я приобрел владение строением, которое похоже на небольшой сарай.
Я успешно завершил долгожданные работы по укреплению и доработке — установил прочную крышу из железобетонных плит, перестроил фасад и заменил устаревшие ворота. В результате получился впечатляющий и надежный железобетонный объект.
Год спустя на встречу с главой гаражно-строительного кооператива приехало супружеское дуо. Они стремились встретиться с выдающимся человеком, который заменил их гараж крепким и прочным сооружением. Однако позже выяснилось, что много лет назад муж проиграл гараж в карточной игре своему родственнику. Тайна осталась скрытой от жены, и она продолжала регулярно платить налоги и вступительные взносы в кооператив. Председатель, кажется, считал это нечто обычным, что двое людей оплачивают членские взносы за один и тот же гараж, и никому об этом не говорил.
Однако, это не было основной проблемой. Оказалось, что земля под гаражом находилась в собственности пожизненного наследства — в то время, в 90-е годы, такая форма собственности еще существовала. Невозможно продать или подарить такой участок — его можно только передать в наследство. Однако я не был их наследником — так что фактически у меня не было права на покупку.
Муж и жена были настроены вернуть гараж обратно. Муж настойчиво отрицал, что он проиграл его в карты. Родственник, у которого они приобрели гараж, не отвечал на их звонки. У них оставалось всего несколько вариантов: либо идти на переговоры, либо отдать ключи от гаража и смириться с потерей денег.
Удалось достичь мирного решения в данном вопросе. Я ясно пояснил, что земельный участок принадлежит им, и они получат его в неизменном состоянии. Однако права на построенные объекты на этом участке не были оформлены. По этой причине я приму решение о сносе всего построенного и уже готов опубликовать объявление о продаже бетонных плит со значительной скидкой.
Благодаря моим аргументам произошел прогресс. После проделанных усилий нам удалось достичь соглашения — я внес 20 000 ₽ супружеской паре в обмен на получение письменного отказа от права наследования владения. Учитывая, что я не являюсь их наследником, иначе решить эту проблему было невозможно.
Их обещание было исполнено, и в результате земля перешла под городскую администрацию. Я официально обратился в администрацию с просьбой передать мне участок в частную собственность. Администрация имела право отказать, но так как на этой территории не планировалось строить ничего, мне было разрешено стать собственником участка. Позже, я оформил свои собственные права на него официально через Росреестр.
Мне повезло в том, что споры, связанные с гаражами, рассматриваются в судах на постоянной основе, и владельцы гаражей не всегда получают положительное решение.
Что такое гараж с точки зрения закона и владельца
По мнению водителя, гараж является сооружением, предназначенным для хранения, парковки и обслуживания автомобилей или других транспортных средств. Владельцу гаража не приходится беспокоиться о проблемах с парковкой на улице, его место не могут занять посторонние и угнать автомобиль становится значительно сложнее. Многие люди не используют гаражы по их назначению, а используют их в качестве хранилища для своего имущества или переделывают их, чтобы превратить в проживаемые помещения — например, добавляют один или два жилых этажа сверху гаража, проводят водопровод и канализацию. Мы уже писали о том, как организована жизнь в таких гаражах и сколько это стоит в статье «Как получить возможность проживания в гараже в Сочи».
Если у вас есть гараж, то вам не нужна квартира. Несмотря на то, что по документам это гараж, а не жилое помещение, он все равно предоставляет необходимый комфорт.
Гараж — это еще и возможность заработка. Мы уже обсудили в статье «Как сдать гараж» о том, как можно сдать его в аренду.
У российского законодательства есть уникальное определение — гараж. В законе нет четкого определения гаража, но существуют различные варианты его трактовки в зависимости от контекста.
Приобретение гаража в России напоминает розыгрыш в лотерее.
Существует множество законов, регулирующих права на землю и недвижимость, но относительно гаражей практически нет прямых указаний, только сравнения. Естественно, идеальным вариантом было бы покупать гараж, который уже оформлен как собственность и зарегистрирован в кадастре, вместе с землей под ним. Однако найти такой гараж довольно сложно.
Вопрос о статусе земли, на которой расположен гараж, является сложным и запутанным. Существует большое количество вариантов права собственности на землю под гаражом, каждый из которых вносит свои сложности. Если это недавно взятый в аренду участок земли, предназначенный специально для строительства гаражей, то его можно без проблем оформить на себя в собственность. Однако здесь уже могут возникнуть проблемы с определением границ земельных участков, особенно если соседи, у которых гаражи уже давно построены, имеют право собственности на землю. Например, при попытке провести разграничение территории под свой гараж, вы можете столкнуться с ситуацией, когда новые данные спутниковой съемки покажут, что ваш гараж фактически находится на участке ваших соседей.
Прогнозировать потенциальные сложности, с которыми можно столкнуться при обсуждении гаражных кооперативов, созданных во времена СССР или возникших в 90-х годах, практически непредсказуемо. Вот лишь несколько их примеров при поверхностном рассмотрении.
Для осуществления выделения вашей доли в земле, которая будет служить участком под гаражом, требуется получить согласие всех членов кооператива. Сбор всех собственников и получение их одобрения является непростой задачей, но необходимым шагом в решении данной проблемы.
Условия передачи земли кооперативу, сроки передачи и возможность расторгнуть договор на землю под гаражи — все это важные факторы. Один из наиболее распространенных способов приобретения гаражей в таких кооперативах — покупка членской книжки. Однако это связано с определенным риском — вы покупаете только членство в ГСК и не оформляете собственность на постройку и землю. В таком случае можно подождать момента, когда муниципальные органы примут решение о расторжении договора на землю, изменении видов разрешенного использования земли или градостроительном плане, и на месте гаражей построить жилой комплекс. Если окажется, что ни гараж, как объект недвижимости, ни земля, на которой он находится, не оформлены на вас — вы лишаетесь и гаража, и земли, и потраченных денег.
Для успешной покупки гаража достаточно иметь право собственности на само строение. Ведь наличие недвижимости автоматически дает вам преимущества собственности над землей, даже если она пока не оформлена на вас и не разделена.
Приобрести участок земли без наличия оформленного гаража практически нереально с юридической точки зрения. Обычно право собственности на землю возникает именно в результате наличия недвижимости на данном участке.
Если продавец не имеет оформленных прав собственности на землю и гараж, необходимо тщательно изучить соответствующие документы. Это может включать документы, связанные с землей, выданные ГСК, решения о предоставлении земли в пользование и градостроительный план участка. План развития территорий, который может содержать информацию о возможном сносе гаражей в ближайшем будущем, также может быть запрошен в администрации. Публичная кадастровая карта позволяет ознакомиться с информацией о земле и проверить, зарегистрированы ли гаражи на данном участке. Покупка членской книжки в ГСК является наиболее рискованным вариантом.