Собственники «проблемных» долей, решившие продать их на открытом рынке, сталкиваются с задачей правильной оценки. Это требует точного расчета стоимости доли в квартире. Однако, оценщики обычно не работают с долями, а риелторы часто не являются экспертами в этой области. Также отсутствуют специализированные базы данных для определения среднерыночной стоимости долей.
Из-за того, что многие продавцы не знают, как рассчитать стоимость доли в квартире, некоторые риелторы завышают цены, чтобы заключить эксклюзивный договор, что помогает им в отчетах перед руководством.
Если собственник обращается к профессионалу рынка долевой собственности, который знает, как оценить долю для выкупа и может купить «проблемную» долю за один день, он часто сталкивается с реальной ценой, на 20-40% ниже риелторских оценок. Профессионал знает точную стоимость доли при продаже и за какую сумму она действительно может быть продана, в то время как риелторы стремятся заключить договор для отчетности. Профессионал сразу выплачивает названную сумму собственнику.
Процесс выкупа «проблемной» доли занимает один день, а на регистрацию перехода права собственности требуется от 5 до 15 дней. Все расходы на оформление сделки берет на себя специалист, и он не берет комиссионные, в отличие от риелторов.
Не разобравшись в деталях и разочаровавшись в предложении профессионала, собственник часто обращается к риелтору, который обещает более высокую сумму. Заключает эксклюзивный договор и ждет обещанных денег. Доля не продается, риелтор предлагает снизить цену, и собственник соглашается. В итоге, он либо расторгает договор, либо снижает цену до уровня, предложенного профессионалом. В конечном итоге, профессионал выкупает «проблемную» долю, а собственник выплачивает комиссионные риелтору.
Как правильно оценить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?
Попробуйте сначала определить, кто может быть покупателем вашей доли – человек для проживания или профессионал, извлекающий выгоду. Например, если у вас 1/3 доли в трехкомнатной квартире в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.) с общей площадью 85 кв. м и жилой – 47 кв. м, рядом с метро, без проходных комнат, с лоджией и балконом, рыночная стоимость такой квартиры может составлять около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит вашу долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, выплатит деньги сразу и займется оформлением. Потери составят около 50 – 70% от номинальной стоимости.
Если вы не торопитесь и можете обеспечить подходящие условия для показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться выручить большую сумму. Важно, чтобы другие собственники не мешали продаже и доступу к квартире. Потенциальным покупателем такой доли может стать и обычный человек, ищущий недорогое жилье. Поскольку 1/3 от 47 м² составляет 15,66 м², можно через суд установить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из комнат площадью 14-15 м², а при благоприятных условиях, даже с лоджией. Аналогичная комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете рассчитывать на 1 000 000 – 1 200 000 рублей. Таким образом, потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.
Почему может снижаться ликвидность и стоимость доли?
Если вы хотите продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых покупателей, приобретающих долю для проживания, факторами, влияющими на снижение ее стоимости, могут стать:
- Невозможность установить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
- Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. То есть, если площадь доли меньше, чем площадь комнаты, установить порядок пользования не получится.
- Отсутствие доступа к квартире. Если другие собственники препятствуют просмотру, продать долю рядовым покупателям будет очень сложно.
- Агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
- Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
- Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
- Возможность оспаривания права собственности на долю (например, если доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность по договору ренты или в результате наследования и т.д.).
- Оформление перехода права собственности не по обычной схеме купли-продажи.
- Неблагоприятный район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.
При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам:
- Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе всей квартиры, если другие жильцы временно не проживают).
- Высокий социальный статус другого/других собственников или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
- Проигранные продавцом суды.
- Приобретение доли не у первого собственника.
- Низкая ликвидность квартиры (длительный срок продажи и сложности в реализации по рыночной цене).
- Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи могут возникнуть проблемы.
- Слишком большая или слишком маленькая доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
- Возможность оспаривания права собственности на долю (например, если доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность по договору ренты или в результате наследования и т.д.).
Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор
Сегодня многих интересует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?
Оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах предоставляют свои услуги по определению стоимости бесплатно (правда, только в случае, если доля будет действительно выкуплена ими). Потенциальным продавцам, которые лишь хотят узнать приблизительную стоимость своей доли, лучше воспользоваться онлайн-ресурсами. В сети есть сайты с калькуляторами, которые позволяют рассчитать примерную стоимость долей в квартирах по заданным параметрам.
Как определить стоимость доли в квартире
При совместном владении недвижимостью важно понимать, как определить стоимость доли в квартире. Это может понадобиться не только при продаже, но и при составлении договора дарения у нотариуса, заполнении декларации и в других ситуациях. В этой статье мы разберем ключевые факторы, влияющие на стоимость, и предложим пошаговое руководство по расчету.
- 1 От чего зависит стоимость
- 1.1 Наличие свободного доступа и отдельного входа
- 1.2 Правила использования общих зон
- 1.3 Величина доли
- 1.4 Количество и возраст жителей
- 1.5 Элитность имущества
Факторы, влияющие на стоимость
Существует множество факторов, которые необходимо учитывать при расчете стоимости доли, так как они могут существенно повлиять на итоговую цену. Далее разберем, от чего зависит стоимость доли в конкретной квартире.
Наличие свободного доступа и отдельного входа
Важно! Если у вас есть часть общей недвижимости, наличие отдельного входа и свободного доступа к ней может повысить её стоимость.
Например, если у вашей части есть отдельный вход, вы имеете право ограничивать доступ других людей к этой территории.
Наоборот, если есть ограничения на доступ к вашей части, это снижает её стоимость. То есть, если для попадания на свою территорию нужно проходить через чью-то частную зону или места общего пользования, при расчете стоимости доли будет применен понижающий коэффициент.
Правила использования общих зон
Общие зоны принадлежат всем жильцам, но правила их использования могут значительно влиять на стоимость доли. Если у кого-то из собственников больше возможностей для использования общих зон или меньше ограничений на их использование, это поднимает цену его доли.
Например, если у вас есть исключительное право на пользование общими зонами в течение более продолжительного времени или больше конфиденциальности при распоряжении ими, ваша доля будет стоить дороже. Кроме того, если в общих зонах есть дополнительные удобства, такие как крышная терраса или игровая комната, это также увеличивает цену доли.
Совет! Чтобы увеличить стоимость своей доли, можно договориться со всеми собственниками о порядке пользования общими зонами и обязательно закрепить это на бумаге под подпись.
Величина доли
Величина доли представляет собой процентное соотношение права собственности на определенную часть имущества. В случае квартиры, доля определяется как процент от общей площади жилища, принадлежащий собственнику. Например, если жилье имеет общую площадь 100 квадратных метров, а собственник владеет 50% этой площади, то его доля составляет 50 квадратных метров.
Соответственно, чем больше ваша доля, тем дороже она стоит.
Количество и возраст жителей
Число и возраст жильцов также могут влиять на стоимость. Чем больше собственников, тем ниже цена вашей доли, и наоборот. С увеличением числа проживающих ухудшаются условия жизни. Не стоит забывать и о количестве прописанных на этой площади людей, которые могут не быть собственниками, но иметь законное право на проживание в квартире.
Важно! Наличие несовершеннолетних среди владельцев может значительно снизить конечную цену.Это обусловлено тем, что все действия по продаже нужно будет согласовывать с органами опеки и попечительства. Эти организации тщательно и продолжительно проверяют предстоящие сделки, что неизбежно влияет на сроки их завершения. Поэтому быстрая продажа становится маловероятной.
Элитность недвижимости
Удивительно, но долю в элитном жилье не всегда удается продать значительно дороже, чем в коммунальной квартире. Обеспеченные покупатели предпочтут добавить денег и приобрести отдельное жилье, нежели жить с посторонними. Поэтому не стоит чрезмерно завышать цену, даже если планируется продажа доли в роскошных апартаментах.
Следует помнить, что эти факторы могут быть субъективными и зависеть от нужд и предпочтений каждого покупателя.
Как определить стоимость недвижимости
Оценка стоимости доли включает несколько этапов. Сначала нужно определить общую стоимость всего имущества. Для этого можно пригласить профессионального оценщика или воспользоваться специальными онлайн-сервисами и калькуляторами. Важно убедиться в актуальности и точности цены. Также необходимо учитывать все существующие ипотеки и обременения на имущество, которые могут значительно повлиять на стоимость.
Следующий шаг — определение процента вашей доли в имуществе. Для этого нужно разделить размер вашей доли на общий размер имущества. Например, если вы владеете 20 квадратными метрами в имуществе площадью 100 квадратных метров, ваш процент составит 20%. Также стоит учитывать все эксклюзивные права доступа или удобства, доступные только вам, так как это может увеличить процент.
Затем можно рассчитать стоимость вашей части. Для этого нужно умножить процент вашего владения на общую стоимость недвижимости.
Пример: если стоимость имущества составляет 5 миллионов, а ваш процент — 20%, стоимость вашей доли будет 1 миллион.
Далее следует учесть дополнительные факторы, которые могут повлиять на цену. Например, если ваша доля имеет доступ к эксклюзивной крыше, стоимость может увеличиться. И наоборот, если у вашего владения ограниченный доступ, например, через чужое пространство, цена будет снижена.
После анализа всех факторов, влияющих на окончательную цену, выводится специальный коэффициент, который может быть как повышающим, так и понижающим. В большинстве случаев коэффициент будет понижающим и составит от 0,5 до 0,7.
Для точной и объективной оценки вашей доли в общей собственности необходимо тщательно изучить рыночные цены на аналогичные объекты и учесть множество факторов. Чтобы избежать ошибок и не продешевить, лучше обратиться к профессиональному оценщику.