Государственные и муниципальные участки предоставляются в аренду гражданам и организациям по результатам аукциона. Как правило, такие договоры заключаются на определенный срок и требуют по окончании продления договора аренды участка.
Сегодня мы поговорим о том, как и почему можно продлить договор без аукциона, каковы основания для отказа и каков порядок продления договора аренды.
Варианты продления договора аренды земельного участка
Аренда подразумевает временное пользование своим имуществом. В зависимости от типа участка и его назначения срок аренды определяется Земельным кодексом (далее — ЗК РФ) в § 39.8(8). Например, в случае размещения линейных объектов (газопроводов, водопроводов и т. д.) срок аренды (20 лет), для сельскохозяйственных нужд (уборка урожая, выпас скота и т. д.) — 49 лет — в течение 3 лет. Закон также предусматривает возможность продления срока аренды в следующих случаях
Основанием для продления является заявление арендатора и, в некоторых случаях, решение администрации или суда.
Продление договора аренды происходит следующим образом
При первом варианте заключается новый договор аренды, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается самим собой и его права на землю остаются неизменными.
Во втором случае заключение нового договора не требуется. В существующем документе создается дополнительный договор. В него могут быть включены несуществующие изменения в первоначальном договоре.
Если положения уже существующего договора устраивают стороны и у владельца нет требований, возможно автоматическое продление, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания срока аренды. При этом действуют те же условия.
Автоматические соглашения о продлении и дополнении могут быть заключены только с согласия сторон. В качестве альтернативы договор аренды может быть продлен на основании решения администрации или суда. В последнем случае — в случае возникновения имущественного или гражданского спора между сторонами.
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земли регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). В соответствии с положениями Кодекса, срок действия договора может быть продлен при соблюдении следующих условий
Подробный перечень условий содержится в статье 39.6 Кодекса РФ. Если эти условия нарушены, продление договора аренды невозможно.
Предоставлять прототип не обязательно, достаточно копии.
Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция
Продление договора аренды, как и другие юридические действия, требует особого порядка. Приведенные ниже пошаговые инструкции позволят вам самостоятельно провести процедуру продления.
Шаг 1: письменное заявление
Прежде всего вам необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В заявлении должно быть четко указано следующее
Основной текст должен содержать информацию об участке и данные о договоре аренды. Если арендатор желает изменить условия предыдущего договора, в тексте следует указать на это.
Шаг 2: Отправить получателю
Заявление и документы готовы, и их необходимо передать в местную администрацию. Это можно сделать непосредственно через дилера, по почте России или по электронной почте. В последнем случае заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Шаг 3: Получение согласия
Заявления рассматриваются в течение месяца. Наконец, арендатор принимает административное решение о продлении срока аренды участка.
Шаг 4: Регистрация нового договора
Административное решение служит основанием для заключения нового или дополнительного договора в рамках предыдущего договора. Вышеуказанные документы должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Проверка запроса осуществляется бесплатно. За регистрацию договоров в Росреесте необходимо оплатить государственную пошлину. Ее стоимость одинакова во всех субъектах Российской Федерации для физических и юридических лиц — арендаторов — 350 р.
Отказ в продлении договора аренды земельного участка
При рассмотрении заявления администрация может отказать в продлении срока аренды. Причиной отказа может быть один из следующих пунктов
Список причин отказа является исчерпывающим. Если решение принято с оправдательной речью, выносится административное постановление. Если собственник заключает договор в течение года после вынесения решения, его действия признаются незаконными. В любом случае вы можете обжаловать ответ администрации. Для этого необходимо в течение 10 дней с момента отказа передать дело в суд. Судья, изучив все материалы дела, вынесет соответствующее решение о продлении аренды участка.
Судебная практика
Примером отказа может послужить пример Пензенского районного суда.
В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском, признав отказ в продлении договора неконституционным. В своем заявлении К. указала, что арендовала у администрации Пензенского района земельный участок для сельскохозяйственного использования. В 2015 году он обратился к главе администрации с просьбой о продлении договора. Все условия продления были соблюдены, но в удовлетворении заявления было отказано в связи с тем, что он обратился после прекращения действия договора.
При рассмотрении дела суд установил следующее.
На основании этих данных и с учетом положений Гражданского и Земельного кодексов РФ суд принял иск К. к рассмотрению. К. продолжает пользоваться имуществом после расторжения договора. При отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.