Можно ли сдавать в аренду жилье, приобретенное по военной ипотеке, не получая дохода от аренды квартиры, а только компенсируя расходы на содержание квартиры (оплату жилья и коммунальных услуг) за счет проживающего?
Данный вопрос очень актуален на данный момент. Большинство военнослужащих, которые становятся собственниками квартир по Комплексной ипотечной программе и вынуждены служить в другой местности, интересуются возможностью получить компенсацию расходов на содержание квартиры, которую они приобрели, оплачивая аренду.
Актуальность данного вопроса связана с тем, что Закон N76-ФЗ от 27 мая 1998 года «О статусе военнослужащих» и сноска 10 к нему прямо предусматривают, что военнослужащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью напрямую или через доверенных лиц. В связи с этим возникает вопрос, обязаны ли военнослужащие это делать при сдаче жилья в аренду. На практике подобные опасения военнослужащих необоснованны. Сдача квартиры в частное пользование не считается предпринимательской деятельностью, независимо от ее количества и даже если она была приобретена по резервной ипотечной системе.
Стоит начать с того, что, согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, обязаны зарегистрироваться в установленном законом порядке. Кроме того, статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник предоставленного помещения вправе сдавать жилое помещение в аренду. Арендодатели считаются физическими лицами, которые не могут быть зарегистрированы в качестве предпринимателей. Кроме того, в Уведомлении № 04-3-01/398 Министерства таможенного дела РФ разъясняется, что сдача квартиры в аренду не считается предпринимательской деятельностью.
Поэтому вам не стоит беспокоиться, если вы решили сдать в аренду купленную вами недвижимость. В этом случае вы считаетесь собственником здания, а значит, вправе самостоятельно определять размер арендной платы. Стоит отметить, что сдача здания должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. А для этого необходимо провести определенные операции.
В первую очередь необходимо согласовать решение о сдаче приобретенной квартиры в аренду с владельцем ипотечного кредита. Жилая недвижимость, приобретенная по ссудо-сберегательной схеме, подлежит двойному налогообложению. С одной стороны, это бремя возлагается на правительство, а с другой — на банки. Поэтому для аренды здания необходимо получить разрешение от государства в лице Федеральной налоговой службы «Росвоенипотека» и банка.
Очень просто получить лицензию в Федеральном государственном финансовом учреждении «Лосвоенипотека». Договориться с банком будет сложнее. Однако этот вопрос необходимо решить. Возможно, банк включит в кредитный договор обязательство предоставить заемщику жилье в случае, если что-то будет сделано без разрешения. Несоблюдение норм кредитного договора повлечет за собой негативные последствия. Они также должны быть прописаны в договоре. Это обязательство может быть очень обременительным, иногда до такой степени, что необходимо досрочно погасить всю сумму займа.
Однако учтите, что сначала вы должны получить письменное разрешение банка, а после получения разрешения кредитной организации в течение этого срока обратиться в другое ФГКУ «Росвоенипотека». При этом предварительное согласие банка должно быть приложено к заявке, направляемой в ФГКУ «Росвоенипотека».
После получения одобрения от ипотечного кредитора необходимо обратиться в страховую компанию, оформившую страхование заложенного имущества. Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N102-ФЗ, имущество, приобретаемое по ипотеке, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения. Если здание сдается в аренду, страховая компания, скорее всего, возьмет высокую премию. Однако при наличии возможности страхования страховая выплата гарантирована. Если вы не уведомите страховую компанию о сдаче здания в аренду, это увеличит вероятность того, что страховая компания откажется выплачивать страховое возмещение при наступлении страхового случая.
После согласования переходите к заключению трудового договора. При составлении договора необходимо руководствоваться статьей 671 Гражданского кодекса РФ. Договор составляется в простой письменной форме. Существует возможность предоставления в банк персонального образца договора. Однако если этот вопрос не имеет принципиального значения для банка, ваши руки полностью свободны. Владельцам квартир следует помнить о необходимости декларировать свои доходы в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. Согласно статье 208 Федерального налогового кодекса РФ, доход от сдачи квартиры в аренду подлежит налогообложению.
Военнослужащим очень опасно сдавать жилые помещения в аренду без соблюдения всей процедуры, то есть без получения разрешения или согласования планировки. Такие действия вполне могут привлечь внимание отдельных командиров, а также прокуратуры и других органов муниципального контроля.
Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду
Для того чтобы жилое помещение «функционировало» и приносило доход, его можно сдавать в аренду. Деньги, полученные от сдачи квартиры в аренду, могут быть использованы для своевременного погашения кредитных договоров или на другие цели. Если военнослужащим разрешено сдавать в аренду жилье, приобретенное по программе ипотечного кредитования вооруженных сил, необходимо постараться кратко объяснить это в сопроводительных записках.
Как представляется, любой человек, имеющий излишки неиспользуемой жилой площади, имеет возможность пожертвовать ее для получения дохода. По сути, это считается оплачиваемой работой, но не все в нашей стране декларируют доходы. Что касается вооруженных сил, то к ним не относится право заниматься оплачиваемым трудом. И это прямо указано в законе «О статусе военнослужащих».
… Заниматься предпринимательской деятельностью непосредственно или через доверенных лиц в той мере, в какой они участвуют в управлении оплачиваемой организацией. Однако это не относится к случаям, когда особая роль в управлении организацией входит в прямые служебные обязанности военнослужащего. А также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в исполнении ими служебных обязанностей.
Однако предлагаемый порядок имеет двойное значение. С одной стороны, происходит эксплуатация льгот, которые не признаются военнослужащим, а с другой — каждый собственник недвижимости вправе давать указания на этот счет по своему усмотрению. Никому не запрещается снять жилье для военнослужащего и заявить при осмотре, что у него там проживает член семьи. И хотя на законодательном уровне этот вопрос еще не решен окончательно, очевидно, что на практике все упростилось.
Стоит обратить внимание и на другие моменты.
1) Коммерческая деятельность требует регулярности и, в случае арендованной недвижимости, регулярного заезда и выезда жильцов. Такая регулярность вряд ли может быть оправдана.
Под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельное дело, осуществляемое на свой страх и риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, с целью получения постоянной прибыли от использования имущества, продажи товаров, ведения бизнеса или внесения предложений».
2) Жилье, приобретаемое в рамках программы военной ипотеки, является предметом залога перед банком и государством (в лице ФГКУ «Росвоенипотека»). В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке»,
«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, а по соглашению с другим лицом — предоставлять этому лицу ограниченное право пользования таким имуществом».
И если правительство равнодушно относится к таким вопросам, некоторые банки включают в кредитные договоры этот пункт, запрещающий сдавать в аренду жилье, купленное на кредитные средства. В некоторых случаях, если предписанные условия не выполняются, банки имеют возможность наложить штраф за подобное поведение или настоять на досрочном погашении долга. Поэтому лучше заранее выбрать банк, предоставляющий военную ипотеку, который более честно относится к этому вопросу.
У военнослужащих есть возможность сдавать свою жилплощадь в аренду и получать от этого прибыль (не систематически), но все это сопряжено с личными рисками и опасностями. Ведь, в конечном счете, правительство, вероятно, готовит для военных больше, чем для любой другой категории людей. Однако, если вы согласны с этим, неразумно владеть пустующей жилплощадью и позволять ей приходить в упадок, ничего не предпринимая.
Военнослужащие спрашивают: можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Жизнь военнослужащих нестабильна, как и их жилье.
Возможно, они приобрели жилье, но вынуждены переехать в другой район из-за служебных обязанностей.
Невозможно дать реальный и сформулированный ответ на вопрос о том, можно ли военнослужащим сдавать жилье в аренду.
Каждый случай имеет свои особенности, которые необходимо соблюдать, чтобы не нарушить закон.
Чтобы понять, можно ли сдавать жилье в аренду, необходимо разобраться, как военнослужащий владеет недвижимостью.
Если он находится на территории части
Можно ли военнослужащему сдавать квартиру?
Идея заключается в том, что если офицер сдает в аренду собственное жилье, это называется должностью продавца. Закон (о прямых военных обязанностях, примечания 10 и 27) строго запрещает военнослужащим заниматься предпринимательской деятельностью, иначе последствия были бы катастрофическими.
Однако это представление ошибочно. Дело в том, что хозяева квартир имеют право давать указания своим квартирантам по собственному усмотрению. Другими словами, закон не запрещает им сдавать свои квартиры в аренду.
Это означает, что у солдат есть возможность сдавать свою жилплощадь в аренду, и для этого им не нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Чтобы заключить законный договор аренды, необходимо подписать контракт с арендатором и заплатить налог в размере 13 % от полученных средств.
Договоры публичной аренды.
Что касается договоров публичной аренды (PTA), то ситуация отличается от ситуации с квартирами в домах. Статья 67 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем.
Однако статья 92 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда специального назначения (в данном случае речь идет о государственном жилье), не могут рассматриваться в качестве таковых. Это означает, что сдать в аренду жилое помещение можно только в том случае, если оно считается собственностью. Никакой другой человек не может занять эту жилплощадь по доверенности или договору аренды.
Можно ли сдавать в аренду жилье, приобретенное по военной ипотеке? В последнее время растет спрос на жилье, приобретенное по специальным ипотечным программам. При этом, например, дома в Москве и Санкт-Петербурге не пользуются спросом, так как они очень дорогие.
В результате военнослужащие покупают жилье в разных районах, оставляя свою жилплощадь пустой, когда уезжают на службу в вышеупомянутые крупные города. Хорошим решением в этом случае является сдача жилья в аренду в качестве дополнительного дохода.
Большинство проблем связано с тем, что заложенная недвижимость выступает в качестве залога как перед банком, так и перед государством, например. Также велика вероятность того, что военные должны будут застраховать залог. Что делать с этим проектом, и есть ли возможность пожертвовать незанятые жилые помещения?
Об этом следует побеспокоиться еще до получения ипотечного кредита. Вам следует узнать в банке, предоставляющем кредит на покупку вашего будущего жилья, можно ли сдавать жилую площадь в аренду. Если банк не возражает против этого, вы можете сдавать свою жилплощадь в аренду без проблем. Если же банк не дает добро на сдачу в аренду, стоит поискать другой банк.
Если ипотечный договор уже заключен, следует внимательно изучить его и уточнить, можно ли сдавать жилье в аренду. Если это возможно, то вы можете без всякой работы заняться этим вопросом. Большинство банков не особо интересуются тем, сдается ли недвижимость в аренду, поскольку в договоре, скорее всего, будет указано, что недвижимость можно сдавать в аренду.
Что касается страхования недвижимости, то лучше всего заранее договориться об этом с вашей страховой компанией, занимающейся арендой.
Если у вас уже есть страховка, но вы не обсудили вопросы, связанные с арендой, то в случае наступления страхового случая могут возникнуть проблемы, и вы не сможете получить страховые выплаты в судебном порядке.
Поскольку имущество передается в залог государству, а также банку, вам также потребуется получить лицензию. Для этого вам необходимо обратиться в бюрократические органы. Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость без лицензии государства или банка, банк может посчитать, что недвижимость заложена, и вам придется досрочно погасить кредит, например, за нарушение условий кредитования.
По сути, сумма страховки может быть выше, если, например, недвижимость сдается в аренду, так как вероятность наступления события, от которого стоит застраховаться, гораздо выше. .
Как уже говорилось выше, при определенных критериях жилая площадь офицера может быть осуществима. К сожалению, они могут быть наказуемы.
Поэтому сначала нужно определить, по каким критериям армия владеет квартирой. Исходя из этого, становится понятно, можно ли сдавать жилплощадь в аренду.
Приобрести жилье в ипотеку можно, если это разрешает банк или государство.
При каких условиях осуществимо?
Если жилье находится в ипотеке, а банк и государство еще не выдали разрешения, необходимо получить разрешение.
Как предоставить в аренду жилье?
Как обеспечить жильем военнослужащих,
Сделайте копии документов, подтверждающих, что арендуемая недвижимость находится на территории части.
Подпишите договор, который передается техническому специалисту. Необходимая информация минимальна: вам нужно будет указать свои расходы, имя и паспортные данные. Никакую другую информацию вводить нельзя. Договор должен быть заполнен без ошибок. Например, этот документ будет у арендатора только один раз, поэтому резервной копии нет. Исходя из этого, можно предложить арендатору заново подписать обычный договор, в котором будут оговорены все аспекты аренды квартиры, что позволит создать хорошие отношения между арендатором и арендодателем.
Быть военнослужащим — это почетно и полезно, но в то же время на него накладывается множество запретов и обязательств. Снимая или арендуя квартиру, важно учитывать все проблемы, которые могут возникнуть с государством. Следует внимательно прочитать все документы и заранее обговорить условия аренды. Это значительно облегчит решение любых проблем.