Если вы мечтаете о собственном жилище или участке для строительства дома или дачи, или просто хотите вложить деньги, то можно буквально «спрятать» их в землю — купить участок. Как определить, что продавец чист перед вами и вы получаете эту землю законно? Где и когда зарегистрировать сделку? Рассказываем.

Bыбиpaeм тип yчacткa

При выборе земли следует учитывать предназначение, согласно которому планируется использовать участок. Все земли, как государственные, так и частные, относятся к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Существуют категории, которые позволяют проживать на участке и вести личное хозяйство, а также категории, подходящие, например, только для промышленного использования. В этот раз мы поговорим о землях для личных нужд, а о промышленных расскажем в другой статье.

Oпределитесь, к чему вам нужна земля. Если вы хотите создать сад и выращивать овощи, или если вам нужна для строительства? В обоих случаях подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.

Если говорить о населенных пунктах, их можно разделить на две категории: те, которые предназначены для индивидуального жилья, и те, которые предназначены для общего пользования.

ИЖС — участки земли, предназначенные для строительства индивидуального жилья. На таком участке можно создать жилой дом и проживать в нем.

Если существуют несколько значений сельхозназначения, но только одно подходит для огорода или дачи — это участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. Обычно такие участки находятся на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Hе зaбyдьтe o cлeдyющeм: дaчныe yчacтки нe пpeднaзнaчeны для пocтoяннoгo жилья, и этo мoжeт caтecнить нaшeлeннocти, ecли вы плaниpyeтe oбocтaнoвить жизнь в кoтeджe нa тaкoм имyщecтвe: зимoй дopoги нe oчищaютcя, пoймaтьcя мoжeт oтключeниe элeктpичecтвa, пoдклeють гaз пpoблeмaтичнo.

Oпpeдeляeмcя c дeньгaми

ИЖС-участки могут быть приобретены в ипотеку или кредит. Однако садовые участки сложнее использовать в качестве залога, поэтому банки менее склонны предоставлять средства на такие покупки.

Стоимость участка зависит от расположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.

Пoдбиpaeм yчacтoк

Выберите участок с небольшим уклоном. Выровнение перед закладкой фундамента потребует дополнительных затрат — лучше, чтобы земля этого не требовала.

Пpи выбopе зeмли пoблизoc вoдoёмa, вaжнo yбeдитecь, чтo oнa нe cдвинeтcя вмecтe c вашим дoмoм пpямo в peкy. Эту пpoвepку лyчшe дoвepить пpофeccиoнaлaм — гeoфизикaм и гидpoгeoлoгaм.

Выберите участок подходящего размера, с учетом того, какого размера будет дом. Участок не должен быть меньше ожидаемого размера дома. Рассчитывайте не только в сотках, но и в метрах. Для подсчетов вам могут помочь маркшейдеры или строительные компании.

Проанализируйте состояние связи. Для обеспечения постоянного доступа важно, чтобы все участки были легко проезжаемыми в любое время года, а также чтобы не было проблем с подключением к воде, электричеству и газу.

Требуется определить, на каком расстоянии от города должна находиться земля.

Пoкyпaeм зeмлю

Перед тем, как совершить оплату, необходимо проверить участок.

Какие проблемы могут возникнуть с использованием земли в случае строительства рядом? Разъяснить можно в Департаменте архитектуры и градостроительства в муниципалитете того района или области, где покупаете землю.

Возможно ли найти информацию о наличии участка в залоге, аренде или в судебных приставах? Это можно узнать в Росреестре, запросив кадастровую выписку непосредственно в нем, в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Покупка‌ ‌участка‌ ‌у‌ ‌государства: ‌ ‌дёшево‌ ‌и‌ ‌сердито

Покупка‌ ‌участка‌ ‌у‌ ‌государства:‌ ‌дёшево‌ ‌и‌ ‌сердито

Вы можете приобрести привлекательный земельный участок для индивидуального жилищного строительства, который принадлежит государству. Для этого вам потребуется взаимодействовать с местными органами власти в течение 2-4 месяцев или участвовать в аукционе. Это возможно и, более того, если нет других желающих, цена может оказаться ниже, чем вы ожидали.

Поделиться

Правила для покупателей

Существуют два типа участков — те, которые имеют кадастровый номер, и бесхозные. Приобретение земельного участка с кадастровым номером у частного лица или компании является простым процессом. Однако, становится сложнее, если земельный участок не зарегистрирован или принадлежит государству.

Необходимость наличия следующих условий является обязательным условием продажи данного земельного участка:

если вы говорите о земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, необходимо указать его кадастровый номер.

Если земельный участок сдается в аренду, требуется указать его кадастровый номер и получить от арендатора отказ от преимущественного права.

Если земельный участок не имеет владельца, то сперва проводится процедура определения его границ и включения в кадастровый учёт. Только после получения кадастрового номера государство может предложить этот участок земли для продажи.

Где искать участок

Если обойтись без посредников, то земельный участок можно отыскать самостоятельно в открытых источниках информации, таких как интернет или на месте с помощью личного поиска.

Обратите внимание на следующий аспект:

Автономная карта Российской Федерации Кадастровый публичный сервис: rosreestrmap.ru. На данной карте отображаются разделенные участки земли с присвоенными им кадастровыми номерами. При этом представляются только те участки, на которых были проведены границы с 2006 года и не позднее 1-2 месяцев назад. Если вас заинтересовал конкретный участок, вы можете получить информацию о нем в ЕГРН и затем связаться с его владельцами напрямую.

Местные власти различных населенных пунктов, таких как села, поселки и города, а также министерства и фонды, ответственные за управление государственной собственностью в регионе, часто имеют собственные веб-сайты. На этих сайтах часто предлагаются земельные участки для строительства промышленных объектов, а также публикуются информационные сообщения о возможности приобретения муниципальных или государственных земельных долей. Фактически, это списки участков, которые предлагаются к продаже.

На веб-страницах torgi.gov.ru и roseltorg.ru размещены товары, доступные для участия в интернет-аукционах тем, кто обладает цифровой электронной подписью.

Продажа участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводческих некоммерческих товариществ (ЛПХ) не происходит через электронные торговые площадки, а осуществляется только лично при присутствии заявителя.

Однако, на официальном сайте torgi.gov.ru можно найти информацию о назначенных датах проведения аукционов, организуемых местными властями по всей территории России, включая участки для индивидуального жилищного строительства. Там вы сможете ознакомиться с предложениями и даже ознакомиться с образцом договора купли-продажи.

Пошаговая процедура

Предположим, что вы обнаружили на кадастровой карте публичный участок под индивидуальное жилищное строительство, который не имеет владельца. Для того чтобы решить эту ситуацию, необходимо подать заявление в местную администрацию. Этот этап называется предварительным согласованием. В течение месяца администрация должна официально объявить о проведении аукциона для продажи участка — на своем официальном веб-сайте и через СМИ.

Получение одобрения на использование участка от администрации занимает около месяца.

Если земельный участок не имеет владельца, необходимо провести межевание и выполнить кадастровые работы.

Представить запрос повторно о получении земельного участка.

Если никто не проявляет интереса принять участие в торгах, то следует заключить договор купли-продажи с администрацией. Если же имеются заинтересованные лица, то следует стать участником аукциона, а затем осуществить покупку в течение 10 дней после подписания протокола торгов или с даты их проведения.

Пройти процедуру регистрации права на имущество в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Если у участка уже есть номер, то процедура выкупа будет проходить короче, так как кадастровые работы не понадобятся. В среднем время на процедуру выкупа составляет от 2 до 4 месяцев. Для участия в торгах необходимо предварительно предоставить документы, подтверждающие личность, и внести задаток, например, 20% от стоимости. Если вам не удастся стать победителем, деньги будут возвращены.

Основные риски

Иногда, несмотря на затраты времени и денег, неудается выиграть аукцион. Просто найдется человек, который предложит большую цену и получит землю. «Даже если вы потратили деньги на подготовку и разработку участка, есть вероятность, что он не достанется вам», — говорит Марина Красавина, гендиректор и кадастровый инженер ООО «ГРАУНД ХАУС».

Еще одна трудность, которую стоит упомянуть — это ограничения со стороны государства. В соответствии с законом, возможность покупки земли для индивидуального жилищного строительства без оговорок распространяется только на территории населенных пунктов, коттеджных или фермерских хозяйств. Признаемся, что внутри больших городов или дачных поселков будет довольно сложно найти неиспользованный участок или землю, которую государство готово предоставить исключительно для индивидуального жилищного строительства, а не для коммерческих целей. Однако, в регионах такое возможно.

Многие люди выбирают путь экономии, начиная с аренды земельного участка, строительства дома, а затем выкупа участка по символической цене, которая составляет лишь незначительный процент от его официальной стоимости. Этот вид сделок является законным и допустимым государством даже без проведения торгов. Однако, существует одно условие: арендатор должен быть готов вложить средства в капитальное строительство. В таком случае, земельный участок реально можно приобрести по цене, составляющей от 1,5 до 15% его официальной стоимости.

В Свердловской области недавно возникла ситуация, в которой сделки по выкупу участков стали объектом скандала. После завершения этой сделки местные власти изменили свою позицию и обратились в суд с требованием о несостоятельности заключенных договоров. Это произошло из-за того, что арендаторы не построили на своих участках капитальные дома (вместо этого были возведены объекты низкого качества, чтобы снизить стоимость выкупа).

Если на проданной земле появится постройка, на которую другие люди или государство начнут претендовать, могут возникнуть проблемы. К сожалению, все эти риски являются реальными, когда речь идет о выкупе земельных участков под индивидуальное жилищное строительство у местных властей. Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется обратиться к юристу и тщательно изучить историю выбранного участка и находящихся на нем построек.

Цена вопроса

Основной аспект для размышления: стоимость. В случае проведения аукциона, победителем будет объявлен тот участник, который предложит наивысшую цену по сравнению с другими.

В случае отсутствия заинтересованных лиц, заявителю предоставляется возможность приобрести участок на собственность без процедуры торгов и по цене, соответствующей рыночной стоимости. В таких ситуациях преимущественно определяется цена на основе рыночной стоимости, а не кадастровой. Эксперт-оценщик проводит анализ сделок по продаже аналогичных участков в данной локации за последний квартал либо последний год. В случае отсутствия сделок в данной местности, учитывается более широкая локация. Эта информацию была предоставлена Екатериной Наумовой, сооснователем юридической компании «ЕкаРус».

Важно иметь в виду, что:

В законодательстве установлено ограничение на максимальную цену при приобретении земельного участка без проведения торгов, которая не может превышать кадастровую стоимость. Это отличается от аукционной продажи, где цена определяется на основе предложений участников и может быть выше.

Для того чтобы обрести возможность выкупа участка по стоимости, установленной кадастром, необходимо выполнять целый ряд условий. Например, если земля арендована на протяжении продолжительного времени, необходимо построить по ней сооружение и демонстрировать ответственное отношение к аренде в течение не менее трех лет (своевременно вносить арендную плату, не нарушать соглашение).

В соответствии со статьей 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, существует возможность бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство без необходимости проведения торгов. Однако данное льготное условие распространяется только на семьи с многими детьми и ветеранов-участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС. Для инвалидов и семей с детьми-инвалидами предусмотрена другая процедура передачи земельных участков в собственность, которая осуществляется по рыночной стоимости, но без необходимости проведения публичных торгов.

Рекомендации для клиентов

Где можно отыскать локацию?

Шаг за шагом описывается последовательность действий

Основные опасности

Стоимость задачи

Покупка земли под ИЖС у администрации

Покупка земли под ИЖС у администрации

На текущий момент, приобретение земельного участка у местной администрации для строительства жилого дома является одной из наиболее актуальных сделок с недвижимостью. В данной публикации мы поделимся информацией о способах покупки земли у администрации, требуемых документах и временных рамках регистрации права собственности на участок.

территория, предназначенная для индивидуального жилищного строительства

площадка для осуществления индивидуального сельскохозяйственного труда;

Земельный участок предназначен для организации загородного хозяйства.

на вторичной рынке происходит заключение договора купли-продажи земельного участка между собственником и покупателем.

Получение собственности от государства (без задолженностей, быстрое оформление, полная законность).

Возможностей для приобретения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство у администрации имеется несколько. В случае сельских поселений, следует обратиться к местной администрации и подать заявление, в котором указать необходимые параметры участка и условия покупки. В этом случае все вопросы и согласования разрешаются с администрацией сельского поселения. Также городская администрация предоставляет возможность приобрести земельный участок для строительства дома, однако здесь стоит учесть большое количество заявлений и возможные сроки рассмотрения, особенно в отсутствие льготных квот. Также возможно приобретение участка, граничащего с территорией города, при условии предварительной оценки критериев, указанных в заявлении, и учета параметров территории.

Как купить землю у администрации: порядок действий

Для того чтобы купить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у местной администрации, необходимо сначала подать заявление на покупку земли в местную администрацию. В этом заявлении указываются различные детали, такие как способы приобретения земли, цель покупки, предпочтительные размеры и месторасположение участка, а также юридический статус заявителя. Решение принимается в виде соответствующего постановления. Если заявление отклоняется, то отказ должен быть обоснованным и содержать указание причин, которые впоследствии можно оспорить в судебном порядке. Чаще всего причиной отказа является отсутствие доступных земельных участков. Место проживания заявителя также может повлиять на принятие решения. Например, местные жители могут иметь приоритетное право на получение бесплатного участка земли, и определенные категории заявителей могут иметь законные преимущества, такие как инвалиды и участники Великой Отечественной войны, нуждающиеся и малообеспеченные лица, многодетные семьи и другие. Список категорий, имеющих право на льготы, а также стоимость земельного участка, устанавливаются властями каждого региона. Если решение о продаже земли положительное, то заявитель получает пакет документов, которые должны быть согласованы в соответствующих государственных службах. Каждая из этих служб должна выдать документ с заключением и подписью. Полноправным владельцем участка земли можно стать только после получения положительного решения от Федеральной кадастровой службы. Эти специалисты проведут необходимые замеры, установят границы участка и выдадут заявителю соответствующий подтверждающий документ.

Какие нужны документы, чтобы купить землю у администрации под ИЖС?

Для приобретения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у администрации, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, требуется предоставить определенный набор документов.

Прошу предоставить мне оригинал и дубликат паспорта заявителя.

Свидетельство, подтверждающее собственность на участок (договор о передаче права собственности, обмен и другие документы).

Документ, удостоверяющий кадастровые данные и характеристики объекта.

Если у вас есть действующий семейный брак, необходимо получить одобрение вашего супруга перед осуществлением сделки.

Исходник квитанции о внесении платы за регистрацию.

Затраты на предоставление услуги формируются из оплаты государственной пошлины и компенсации за услуги нотариуса, стоимость которых определяется независимо. Размер государственной пошлины регулируется статьей 333.24 Налогового законодательства РФ. Завершающий этап процесса — регистрация права собственности на земельный участок в соответствующих государственных органах.

Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка

Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка

Вы можете приобрести земельный участок либо взять его в аренду, чтобы построить свой собственный дом, или же стать владельцем неразграниченной части собственности. Мы раскажем о способах покупки земли для частного жилищного строительства по более низкой цене, чем рыночная стоимость.

Приобрести участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) возможно не только у застройщиков или на вторичном рынке. Муниципалитеты активно включают неиспользуемые участки в оборот, так как это позволяет осуществлять планы по развитию городов и поселений, а также дополнительно пополнять бюджет за счет продажи и налогов. Приобретение земли у местных властей осуществляется через аукционы. На этих торгах предлагаются участки как на продажу, так и на аренду для строительства дома. После завершения строительства участок можно приобрести у города по цене ниже его кадастровой стоимости. Еще одним способом является получение неразграниченных земельных участков без проведения торгов. Рассказываем, как можно приобрести земельные участки для строительства дома по более низкой цене, чем на рынке, у муниципальных властей.

Покупка земли в собственность на торгах

Одним из методов приобретения земельного участка является его приобретение на аукционе. Такие торги проводятся органами регионального управления и муниципалитетами. Информация о торгах размещается на веб-сайте torgi.gov.ru, а информация о аукционах в конкретных населенных пунктах — на сайтах администраций. Участие в аукционе несложно — необходимо подать заявку и внести задаток. Победителем становится участник, предложивший самую высокую цену. Если в торгах участвует только один человек, он получает земельный участок по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и может составлять кадастровую стоимость. Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных торгов по продаже квартир. В то время как квартиры относительно просты в оценке и их стоимость и ликвидность понятны, каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности. Он может иметь невыгодное расположение в отдалении от инфраструктуры, обременения или представлять определенные рельефные особенности, — подчеркивает генеральный директор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. В некоторых случаях цена может быть начальной и продолжать расти в ходе торгов, отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. В отличие от покупок квартир на аукционах, торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей, и обычно количество участников меньше. Поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по начальной цене, отмечает Илья Терентьев. Слова Максима Лещева подтверждают, что на аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, так как требуется понимание множества нюансов и оценка реальной стоимости земли.

Торги по аренде земельных участков

Местные органы власти часто предлагают возможность аренды земельного участка для строительства жилого дома. Такая земля выставляется на аукционе с уже имеющимися техническими условиями подключения к инфраструктуре и одобренным градостроительным планом, в котором указаны предельные параметры застройки. Один из условий аукциона — необходимо построить жилой дом на участке, обычно на это дается срок от трех до пяти лет. Такие аукционы становятся все популярнее среди покупателей, и для местных властей это является гарантией того, что участок не останется заброшенным. Основное преимущество аукциона — возможность выкупа земельного участка по цене ниже кадастровой. В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% от кадастровой стоимости. Есть и более выгодные сделки, например, в Мытищах стоимость выкупа участка с уже построенным объектом недвижимости составляет всего 3% от кадастровой стоимости. В каждом муниципальном образовании Подмосковья есть соответствующие документы, и стоимость выкупа будет различаться, но всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив эти документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Информация о кадастровой стоимости размещена на официальном портале Росреестра. Аукционы с правом аренды, безусловно, являются более выгодным вариантом для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это позволяет сэкономить на покупке и отсрочить выплаты за земельный участок. Однако нужно учитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп не превысили рыночную стоимость участка в сумме, предупреждает эксперт. Также стоит сравнить стоимость выкупа или аренды земельного участка на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или более доступна для бюджета, чем одноразовый платеж полной суммы, добавляет Максим Лещев.

Неразграниченные земельные участки

Людям, которые являются собственниками зданий, которые находятся на земельных участках, предоставляются права на данный участок (то есть, если на участке принадлежащем государству находится дом, права на который зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в свою собственность).

Разрешение на предоставление отдельных участков земли гражданам с целью возведения собственного жилого дома, создания собственных приусадебных угодий в пределах населенного пункта, занятия садоводством, дачным или фермерским хозяйством.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает возможность передачи земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам или сельскохозяйственным организациям в специально установленных случаях.

В аренду можно передавать неразграниченные земли без проведения торгов, согласно статье 39.6 Земельного кодекса. Это относится к определенным случаям, в которых аренда земли может быть предоставлена без проведения торгов.