В ипотечной практике чаще всего используются годовые платежи, то есть равные ежемесячные выплаты. Однако на практике существует и другой вид платежей, называемый дифференцированным. Разберитесь, в чем разница и что вам нужно делать.
Какие бывают платежи по ипотеке
Ипотечные платежи могут быть ежегодными или дифференцированными.
При ежегодном платеже заемщик платит одну и ту же сумму каждый месяц. В начале срока кредитования большая часть платежа идет на выплату процентов, а оставшаяся часть — на погашение основной суммы кредита.
При дифференцированных платежах долг распределяется пропорционально в течение всего срока кредитования. Как и в случае с первым типом ипотеки, сумма процентов по платежу определяется остатком основного долга. Таким образом, ежемесячный платеж уменьшается.
Ежегодная рассрочка платежа
Этот вид платежа является самым распространенным. Все дело в том, что сумма выплат одинакова на протяжении всего срока кредитования, и банку проще рассчитать долговую нагрузку заемщика. Как правило, сумма не должна превышать половины ежемесячного дохода клиента.
Пенсионные выплаты имеют особые характеристики.
При ежегодных платежах сумма, указанная в кредитном договоре, должна быть выплачена к дате, указанной в графике платежей. Банк указывает точную сумму платежа в кредитном договоре. Кредитные бюро обычно используют стандартную формулу для ее расчета.
ВТБ использует такую формулу и указывает ее в общих условиях кредитования.
Формула также ссылается на кредитный договор или общие условия кредитования. Таким образом, вы можете узнать его заблаговременно. Однако самый простой способ узнать ежемесячный платеж заранее — рассчитать его с помощью специального калькулятора. Например, подобные сервисы есть на сайтеФинклерта.— ресурсе, созданном Центробанком для повышения финансовой грамотности населения.
Дифференцированные платежи.
В первый раз эти платежи выше, но через полгода или год они снижаются. Первоначально выданная банком сумма кредита делится на равные части в течение всего срока действия договора. В этом случае на момент начала погашения сумма процентов будет примерно такой же, как и при годовой рассрочке. Однако такие платежи более выгодны для заемщика, так как при ежемесячных выплатах сумма тела кредита выше.
Возьмем ипотеку на 5 миллионов с процентной ставкой 15 % и сроком 20 лет. При ежегодных выплатах платежи всегда равны — около 65 840 рублей.
Выплата процентов в первые несколько месяцев на 60 000 рублей больше общего платежа.
При дифференцированных платежах выплаты начинаются с 82 308 рублей, но при этом организация-должник получает 20 833 рубля.
Общая сумма переплат по дифференцированным платежам выглядит следующим образом
Характеристика дифференцированных платежей:
Банк определяет, как будет погашаться кредит, дифференцированными платежами к кредитному договору. Платежи должны быть внесены до определенной даты. В день начисления платежа деньги уже должны быть на счете.
Какой вид платежа выгоднее выбрать при ипотеке
Годовые платежи по сравнению с дифференцированными платежами более распространены на рынке. Дело в том, что ежемесячные годовые платежи ниже и одинаковы по всему кредиту. Поэтому у банка меньше рисков, что заемщик не справится с нагрузкой.
Дифференцированные платежи означают, что долг погашается гораздо быстрее, а значит, и переплата по всему кредиту меньше. Однако ежемесячные платежи (в зависимости от процентной ставки и суммы кредита) выше в течение первых шести месяцев или года.
При обоих видах выплат заемщик должен подтвердить свою платежеспособность. Только в случае с заработком требование к минимальному ежемесячному доходу ниже, чем при дифференцированных платежах. Таким образом, преимущества того или иного вида зависят от условий и возможностей заемщика.
При выплате по графику
Для этой схемы оплаты целесообразно выбрать дифференцированные платежи. Перед подачей заявки следует изучить эту возможность. Поскольку банки анализируют ежемесячный доход, при заполнении заявки на кредит важно выбрать правильный тип платежа. В соответствии с этим установите максимальный размер ипотечного платежа. С учетом дифференцированных платежей они должны быть достаточными для требуемой суммы кредита. Учтите, что изначально такие платежи будут выше среднего на 20-30 %.
Когда можно досрочно погасить кредит
Доходная система оплаты подходит, если у заемщика есть возможность досрочного погашения. Чем быстрее и раньше клиент погашает долг, тем меньше процентов начисляет банк на заемный капитал и тем меньше переплата.
Изменить вид платежа можно только с согласия кредитной организации, при условии, что у банка есть вариант платежа, отличный от того, который указан для заемщика.
Заявка на ипотеку может быть подана одновременно в несколько банков, а ответ получен в течение трех дней
Виды процентов по ипотеке
В практике нашего банка обычно используется фиксированная процентная ставка по ипотеке. Таким образом, заемщик получает фиксированные условия на протяжении всего срока кредитования. Переменные процентные ставки используются редко, так как процентная ставка зависит от базовой ставки, а банки добавляют к ней два-три процентных пункта. Такие системы опасны как для заемщиков, так и для кредиторов. Первые не могут платить, а вторые не могут получить свои кредиты обратно. Кроме того, закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.ЗаконЗакон ограничивает скорость изменения размера процентной ставки. Она не может быть выше четырех процентных пунктов. В то же время законодатели установили и другие ограничения. Переменные процентные ставки теперь возможны при ипотеке на срок до 20 лет, при сумме кредита от 200 до 1 000 среднемесячных зарплат по стране.
Виды погашения ипотеки
Существует три вида погашения ипотечного кредита
На практике заемщики намеренно приобретают долгосрочные квартиры с ежегодными платежами, чтобы быстрее погасить кредит за счет частичного досрочного погашения.
Заявка на ипотеку может быть подана одновременно в несколько банков, а ответ получен в течение трех дней
Влияет ли тип платежа на процентную ставку
Нет. Тип платежа не влияет на процентную ставку по кредиту. Тип платежа не влияет на процентную ставку по кредиту. Процентная ставка указывается в договоре и остается неизменной, за исключением случаев рефинансирования или нарушения договора. Например, банк имеет право увеличить процентную ставку, если заемщик не продлевает страховой полис. В среднем это увеличение составляет от 1 до 2 процентных пунктов.
Самолет Плюс — это электронная площадка и офис для всей России. Платформа объединяет все следующие сервисы.
А также целый ряд дополнительных услуг:
Автор: Елена Грудинина Работаю в банковской сфере с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестициями на фондовом рынке и сделками по банкротству
Как выплачивать ипотеку: ставки, виды платежей, досрочное погашение
Прежде чем взвалить на свои плечи такой тяжелый груз на длительный срок, необходимо все взвесить и расставить по местам Что нужно знать о процентных ставках, видах платежей и досрочном погашении ипотеки — в медиагиде «Кекс».
Ипотечная ставка: из чего складывается и как ее уменьшить
Ипотека (от др.-греч. — поддержка, отношение) — это вид денежного кредита, в качестве обеспечения по которому выступает недвижимость. Заемщики обычно вносят от 10 до 30 % от общей стоимости кредита. Залог и оставшаяся сумма выдается банком в среднем на 10-30 лет. В течение этого времени клиент выплачивает ежемесячный платеж, состоящий из части кредита и процентов по нему. Эти проценты называются ипотечной ставкой.
Чем ниже процентная ставка, тем «дешевле» кредит.
Банки используют основную процентную ставку центрального банка, хотя ставки постоянно меняются. При ипотечном кредитовании заемщик «замораживает» процентную ставку — его программа выплат рассчитывается по фиксированной ставке.
На процентную ставку по ипотеке влияет ряд факторов, в том числе
Способы снижения процентных ставок по ипотеке.
Государственные программы заимствований. Вероятно, лучше изучить свой текущий ипотечный кредит, хотя банки могут предложить подходящие варианты.
Новостройки. Если покупатель выбирает недвижимость на первичном рынке, подрядчик может предложить льготную программу, разработанную совместно с банком.
Страхование. При покупке строящегося жилья заемщику предлагается закрыть страхование жизни и здоровья. В случае согласия процентная ставка обычно снижается на 1 %.
Другие факторы. У банков есть свои скидки. Например, процентная ставка может быть снижена на 0,3 % за электронную регистрацию сделок. Эти условия всегда можно уточнить у менеджера по ипотечному кредитованию.
Ипотечные платежи: дифференцированный и аннуитетный
Существует два вида ипотеки: дифференцированная и годовая. Они определяют программу платежей заемщика по ипотеке.
Дифференцированные платежи: ежемесячно выплачиваются равные части кредита, а проценты начисляются на остаток задолженности. Таким образом, в начале кредита платежи выше, чем в конце.
Аннуитетные платежи: ежемесячно выплачиваются равные части кредита, а сумма платежа увеличивается с каждым месяцем.
Способы оплаты предлагаются ипотечными банками, но большинство кредитных организаций определяют ежегодные взносы в договоре. В обоих случаях кредит можно погасить досрочно.
Как погасить ипотечный кредит досрочно
Цель большинства заемщиков — погасить кредит как можно быстрее, чтобы уменьшить свои платежи банку. Клиенты вкладывают свободные деньги непосредственно в кредитного оператора, тем самым уменьшая ежемесячные платежи или срок кредита.
Если ежемесячные платежи уменьшаются, в кредитную организацию вкладывается больше свободных денег.
При сокращении срока уменьшаются переплаты по кредиту.
Понять, какой вариант предпочтительнее, поможет ипотечный компьютер.
Крупные суммы налоговых вычетов и материнского капитала также можно вложить в кредитные учреждения. Кстати, налоговыми вычетами могут воспользоваться как созаемщики, так и заемщики по кредитному договору.
Семьи с детьми могут получить ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке. Они в два раза ниже обычной процентной ставки и могут быть меньше основной ставки Центрального банка. Однако всегда есть возможность рефинансирования и перерасчета ипотеки по другой ставке, если ребенок родился после объявления о выдаче кредита или если процентные ставки в других странах стали ниже.
Если заемщик регулярно уменьшает размер ежемесячного платежа, то к концу срока кредитования он становится короче. В таких ситуациях заемщики часто не торопятся с выплатой. Им кажется более привлекательным «потратить деньги банка», чем вкладывать в кредитную организацию крупную сумму собственных средств.
Пример.
Борис накопил миллионы рублей. Переживая за свои сбережения, он решил инвестировать их, но оставить определенную сумму на обучение дочери. Борис узнал об ипотеке и понял, как ее погашать.
Борис выбрал квартиру за 10 000 000 рублей, а его жена Нина согласилась поддержать его и стать соучредителем. Банк одобрил Борису ипотеку под 8,4 % на 20 лет с авансом 20 %.
Ежемесячный взнос составил 68 920 рублей. Зарплата Бориса — 120 000 рублей, Нины — 100 000 рублей. Они решили снять квартиру, которую купили за 30 000 рублей. После первого платежа у пары оставалось около 180 000 рублей. Они решили позволить семейному бюджету ежемесячно вкладывать 50 000 рублей в кредитное учреждение.
Борис открыл банковский ипотечный компьютер и подсчитал, что если уменьшить платежи в этом месяце, то получится всего на 500 рублей меньше. Но если уменьшить срок, то переплата будет на 200 000 рублей меньше, а срок сократится на один месяц.
Через три года Нина родила второго ребенка. У семьи появилась возможность рефинансирования в рамках программы для семей с двумя детьми, предоставленной одним из банков. Супруги также вложили в кредит материнский капитал, что позволило уменьшить платежи и сделать их более комфортными. Налоговую скидку, которую Борис и Нина получали с ипотеки, они обычно вкладывали в кредитную организацию.
Таким образом, супруги погасили ипотеку за семь лет. Борис и Нина отремонтировали свою квартиру и подарили ее дочери, когда та окончила университет.
Погашение ипотечного кредита в 2024 году
Сократить или полностью погасить ипотеку можно разными способами. Невозможно сказать, какой из них наиболее выгоден. Все зависит от индивидуальных условий кредита и уровня дохода плательщика. В этом разделе описаны различные варианты погашения ипотеки.
Способы погашения ипотечного кредита
Как погасить ипотечный кредит или существенно снизить его размер?
Более подробную информацию см. в отдельных пунктах.
Многие заемщики задаются вопросом: «Могу ли я досрочно погасить ипотеку?» интересуются этим вопросом. Это зависит от того, в какой кредитной организации был закрыт кредитный договор. С 2011 года банки не имеют права налагать финансовые санкции за досрочное закрытие кредитных счетов. Однако они сохраняют возможность запретить досрочное погашение вообще или ограничить максимальный размер платежей.
Досрочное погашение может быть двух видов: полное или частичное. Банк должен быть уведомлен за 30 дней о наличии достаточных средств для погашения кредита. Менеджер банка должен быть проинформирован о точной сумме, подлежащей погашению. Если заявление не подается, а деньги выплачиваются, они накапливаются на ссудном счете. В этом случае ежемесячные платежи продолжатся.
Частичное погашение может уменьшить ежемесячную сумму или сократить срок кредита. Это означает, что изменяется график погашения. Выгоднее сократить срок. В этом случае проценты по вычитаемому характеру гораздо короче. Однако уменьшение ежемесячных выплат снижает психологическое давление на заемщика. В этом случае меньшие ежемесячные платежи означают, что заемщик может не опасаться смены работы.
Чтобы снизить кредитную нагрузку, можно провести рефинансирование, то есть заключить новый кредит на более выгодных условиях. В этом случае ежемесячные платежи могут быть уменьшены без рассрочки.
С помощью государственного сертификата можно создать ипотечный залог или оплатить часть существующего кредита.
Банки предпочитают второй вариант. А тех, кто вносит средства на материнский капитал и инициирует первый взнос, кредитные организации считают неблагонадежными плательщиками.
Чтобы погасить сертификат на погашение кредита, нужно обратиться в банк с паспортом, самим бланком капитала и заявлением. Банк выдает ряд документов, необходимых пенсионному фонду (для перечисления денег на банковский счет).
С пакетом документов вам нужно обратиться в пенсионный фонд и написать заявление о намерении выплачивать кредит в указанный срок. В течение 30 дней фонд должен дать ответ — подтверждение или отказ.
Отказы бывают редко и требуют обоснованных причин.
Во всех остальных случаях пенсионный фонд одобряет заявку и переводит деньги в банк в течение двух месяцев.
Обратите внимание, что погасить часть ипотеки материнским капиталом можно в любое время. Однако первоначальный взнос можно сделать, только когда ребенку исполнится три года.
Помимо материнского капитала, государство бесплатно субсидирует многодетные семьи. Деньги перечисляются из регионального бюджета. Вы можете обратиться в местную администрацию и узнать, существует ли в регионе аналогичная программа помощи в строительстве или покупке жилья.
Условия погашения ипотечного кредита в Сбербанке и ВТБ
И один, и другой банк допускают досрочное погашение ипотеки. Акушерский капитал обязаны принимать все российские банки.
Сбербанк позволяет перечислить всю сумму кредита в течение рабочего дня. Нет необходимости ждать указанной даты платежа. То же самое касается и банка ВТБ.
Причем в зависимости от полного или частичного погашения необходимо заранее уведомить банк.
Важное преимущество ипотеки Сбербанка — при досрочном погашении кредита возвращается часть премии.
Все вышеперечисленные условия погашения не распространяются на программу ВТБ «Военная ипотека».
Главной особенностью ипотеки является то, что на объект недвижимости предъявляется требование. Поэтому существует ряд формальных процедур, которые переносят заемщика на собственника после погашения долга.
Оба этих банка чутко реагируют на потребности своих клиентов и помогают Росреесту подготовить всю документацию. Однако вам придется проявить инициативу самостоятельно.
Храните банковские документы, подтверждающие выплаты по кредиту, не менее трех лет. Недоразумения могут возникнуть, если банк заявит о недостаточном погашении долга.
detector