Мошенники находят разнообразные способы обмана в сфере недвижимости, и это может привести к огромным финансовым потерям для потребителей.
Изощренные методы включают продажу арендованных квартир, использование подставных продавцов на сделках или исключение важных условий из договоров без ведома покупателей. Читатели Тинькофф Журнала делятся своими историями о столкновениях с мошенничеством при приобретении жилья и последствиями, которые это повлекло за собой.
Эти истории представлены комментариями из нашего сообщества, тщательно отобранными, отредактированными и оформленными в соответствии с нашими стандартами.
Рискованная сделка: как мы пытались обмануть банк, чтобы получить ипотеку
Летом 2019 года мы начали поиски квартиры. С первоначальным взносом в 30% проблем не возникло, и банк предоставил нам одобрение на ипотеку. Начались переговоры.
Одна из квартир, которая нас заинтересовала, имела незаконную перепланировку: кухня была перенесена в зал. Мы знали, что такие изменения никогда не будут легализованы, но цена на квартиру была рыночной, без скидок. Риелтор, работавший с продавцом, предложил нам следующий план: оценщик сделает фотографии другой квартиры в этом же доме и представит их как фотографии продаваемой квартиры. Банк, в свою очередь, одобрит кредит. Все казалось идеальным — но только до тех пор, пока мы не осознали потенциальные последствия.
Опасности были очевидны: если кто-то обнаружит незаконную перепланировку, нам придется отвечать за ее легализацию за наш счет. И еще хуже — в случае непредвиденных инцидентов, таких как потоп, расходы по ремонту могли бы быть нашей обязанностью перед соседями.
Нам понравилась квартира, но я сразу сказала, что такими штуками заниматься не буду. Поэтому мы приобрели другую квартиру, не требующую перепланировок. Эта первая квартира была выставлена на продажу полгода назад и до сих пор висит на сайтах. Не знаю, удалось ли ее продать.
Обман под маской стандартного договора
При продаже моей квартиры потребовалось заключить с банком договор о форме и оплате сделки, а также о передаче денег и ключей. Банк предоставил готовый договор, который я должна была подписать. Однако после тщательного прочтения текста мне стало ясно, что договор не защищает моих интересов: в нем отсутствовали гарантии получения оплаты за квартиру и другие важные условия. Я отказалась подписывать его, что вызвало недоумение риелтора. Он утверждал, что это стандартная практика, и все клиенты без проблем подписывают такие документы.
Я выявила конкретные пункты, которые вызвали у меня сомнения, и обратилась к начальнику банковского отдела. Он провел проверку и признал, что действительно были допущены ошибки. Мне посоветовали обратиться за помощью к опытным людям, которые подтвердили, что этот договор явно был скомпонован в моем ущербе. Это было попытка обмануть меня, под видом законного документа. Я благодарна, что смогла разобраться в этой ситуации, ведь иначе я бы потеряла как квартиру, так и деньги, причем при видимости честности со стороны риелтора…
Как распознать мошенников при покупке квартиры и не потерять деньги
Рассказываем, как избежать махинаций недобросовестного продавца и совершить успешную инвестицию.
Вот список самых распространенных подводных камней, с которыми может столкнуться покупатель квартиры в 2023 году.
Аванс и задаток
Одним из первых вопросов, которые обсуждают продавец и потенциальный покупатель, является заключение договора передачи аванса или задатка. Последний несет с собой повышенную ответственность и, соответственно, больший риск для продавца. Если продавец по какой-то причине не выйдет на сделку в указанные сроки, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Размер задатка может достигать 500 тыс. руб., отмечает адвокат Олег Сухов.
Возврат задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса) является справедливым, когда продавец, пообещавший заключить договор с покупателем на определенных условиях, внезапно передумал. Однако недобросовестные покупатели могут попытаться добиться выплаты двойного задатка, введя продавца в заблуждение, отмечает советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов.
Случается, что покупатель изначально не планировал приобретать недвижимость, а хотел заработать на продавце. Например, он может устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца своевременно оформить сделку в согласованное время, добавляет старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. И суд может обязать продавца вернуть больше денег, чем было получено в качестве аванса. По словам Ивана Суворова, избежать таких выплат можно легко. Достаточно следовать простому правилу: указывать задаток в договоре только тогда, когда продавец уверен, что сделка состоится с конкретным покупателем и на оговоренных условиях. В случае сомнений лучше прописывать в договоре аванс, так как его не нужно возвращать в двойном размере, поясняет эксперт.
Иногда бывает так, что покупатель изначально не планировал покупать недвижимость, а имел целью использовать продавца для своей выгоды.
Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»: — Важно понимать разницу между задатком и авансом. Эти термины имеют разное юридическое значение, несмотря на то, что в повседневной жизни их часто считают синонимами. Аванс — это предоплата, которая возвращается. Задаток — это гарантия исполнения договора. Часто недобросовестные покупатели пытаются использовать эту схему, чтобы вынудить продавца отказаться от сделки. В таком случае продавцу вернется задаток в двойном размере.
Настоятельная необходимость указания реальной цены в договоре купли-продажи
При заключении договора купли-продажи недвижимости особенно важно устанавливать только реальную цену. Это обеспечивает защиту интересов продавца от потенциальных юридических рисков и неприятностей, которые могут возникнуть в случае невыполнения покупателем своих финансовых обязательств.
Финансовые расчеты при сделках с недвижимостью
Одним из ключевых моментов при совершении сделки с квартирой является стадия финансовых расчетов. Если покупатель не внесет полную стоимость или вовсе не оплатит квартиру, это может повлечь серьезные последствия для продавца. В частности, отсутствие оплаты может создать различные риски, от разрешимых, но нежелательных, до необратимых. По мнению Олега Сухова, продавцу следует быть особенно внимательным к оформлению договора и акта приема-передачи, чтобы избежать подобных неприятностей.
Возможные негативные последствия при сделках с нечестными покупателями
Одной из потенциальных угроз является признание сделки недействительной. Юлия Дымова, директор офиса продаж Est-a-Tet, объясняет, что покупатель часто требует у продавца подтверждения его психического состояния, чтобы убедиться в законности сделки. Однако не менее важно убедиться в адекватности обеих сторон, чтобы избежать рисков признания сделки недействительной в судебном порядке, как указано в статье 177.1 Гражданского кодекса.
Истории из практики
Олег Сухов, адвокат: — Неприятные последствия могут возникнуть, если покупатель оформит документы об оплате, но не совершит фактической оплаты. В таких случаях продавец может остаться без квартиры и без денег. Приведу примеры из судебной практики. Первый случай. Долгое время молодой человек ухаживал за бабушкой, которая решила продать квартиру по сниженной цене. Доверяя ему, она подписала договор, не замечая указанного в нем условия об уже полученных денежных средствах. Когда старушка попросила оплату, она была уверена, что деньги еще не получены. Однако покупатель утверждал обратное, сославшись на ее подпись. Второй случай. Покупатель оформил договор и внес деньги в банковскую ячейку, передав ключи продавцу. Тем не менее, регистрация сделки в Росреестре была приостановлена, и после истечения срока он вернулся за содержимым ячейки, забрав его бесплатно. Таким образом, продавец потерял квартиру и ожидаемые деньги.
Знание — сила: пять обманных схем в сделках с недвижимостью
На основе недавнего исследования Финансового университета при Правительстве РФ, количество дел о мошенничестве с недвижимостью, рассматриваемых правоохранительными органами, увеличивается ежегодно в среднем на 8%. При этом наиболее уязвимыми оказываются участники сделок с жильем на вторичном рынке.
«Охотники за чужим жильем» используют разнообразные мошеннические схемы, однако все они, как правило, строятся на двух аспектах — правовой неграмотности граждан и сделках, оформленных в простой письменной форме без участия нотариуса.
О пяти распространенных видах афер в сфере недвижимости и способах защиты от них — в материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.
1. Человек думает, что подписывает, например, договор займа или ренты, а на самом деле ставит подпись под договором купли-продажи своей квартиры. В такую ловушку может попасть любой, так как немногие тщательно читают многословные документы с юридическими терминами.
Особенно это касается пожилых одиноких людей, которые не разбираются в правовых вопросах. Опытному мошеннику не составляет труда ввести их в заблуждение и убедить, что проще оформить сделку без нотариуса. В отсутствие нотариуса никто не проверит осознанность действий человека и не разъяснит, что означает документ, который он подписывает.
2. Человек приобретает квартиру, а ее настоящий владелец даже не знает о сделке. Для осуществления этой схемы мошенники используют поддельные подписи, украденные паспорта с замененными фотографиями и подставных лиц, внешне похожих на владельцев квартиры.
Сделка оформляется, покупатель делает ремонт и переезжает. Спустя время прежний владелец узнает о незаконной продаже и предъявляет права на недвижимость. Суд признает сделку недействительной, квартира возвращается владельцу, а покупатель остается без жилья и денег, так как найти мошенников обычно уже невозможно.
3. Мошенник выступает в роли юриста и убеждает жертву в ложном юридическом значении сделки. Например, собственнику могут сказать, что договор дарения можно отменить по желанию, хотя для этого нужны серьезные основания, прописанные в Гражданском кодексе.
Или другой пример: человек берет деньги в долг и оформляет заем договором. Но его просят подписать договор купли-продажи квартиры, заверяя, что он аннулируется после выплаты долга. В итоге заем в несколько тысяч рублей может привести к потере жилья.
4. Квартиру могут отнять и более прямолинейным способом — силой заставить владельца подписать документы или привлечь «квартирных рейдеров» при долевом владении. Жертвами такого давления становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т. п. В лучшем случае им дают небольшую компенсацию, в худшем — вывезут в заброшенные дома или избавляются от них.
5. Некоторые мошенники не только являются знатоками психологии и искусными переговорщиками, но и располагают значительными техническими средствами для фальсификации правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто подделываются договоры о приватизации квартир или решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелторов, которые случайно или умышленно ошиблись в исполнении договора.
Конечно, это далеко не все преступные схемы, существующие на рынке недвижимости сегодня. Если какие-то из них становятся неэффективными и легко распознаются, тут же появляются новые. Например, в настоящее время мошенники активно используют цифровые методы «работы» с населением. Возможность заключить сделку практически дистанционно (например, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой вряд ли смогут, да и не обязаны, выявить подозрительную сделку) и общее стремление к простоте и быстроте решения вопросов, таких как покупка или продажа жилья, играют мошенникам на руку.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью — проверенный временем и надежный способ защитить себя и свое имущество от мошенников. В этом случае человек, не разбирающийся в тонкостях правовых вопросов, может с уверенностью положиться на нотариуса, который берет на себя ответственность за законность сделки и защиту прав сторон.
Наличие нотариально заверенного договора с печатью — это гарантия того, что за любую ошибку нотариус несет ответственность, включая материальную, и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим. При этом риск таких ошибок минимален, так как нотариус действует строго по регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя договор в интересах обеих сторон и удостоверяясь в том, что каждый участник сделки осознает её условия.