Разнообразными могут быть назначения земельных участков: их целесообразно использовать для садоводства, разведения домашних животных, строительства жилых домов или гаражей, а также для укладки автомобильных дорог.
В зависимости от этого, существуют особенности в условиях контрактов о покупке-продаже.
Здесь я предоставлю вам информацию о том, как правильно оформить сделку по покупке и продаже земельного участка, предназначенного для строительства частного дома. В случае, если у вас нет времени на полное ознакомление со всей статьей, предоставляю готовые образцы договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.
Законодательная база
Для корректного заключения сделки купли-продажи земельного участка, предназначенного для ИЖС, необходимо учитывать требования трех законов: земельного, гражданского и закона о государственной регистрации недвижимости.
Согласно действующему Земельному кодексу РФ, разрешается осуществлять сделки купли-продажи лишь с земельными участками, которые внесены в государственный кадастровый учет. Таким образом, необходимо наличие информации о данных участках в Едином государственном реестре недвижимости, известном как ЕГРН.
Если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об участке, то необходимо провести размежевание и внести его на кадастровый учет. Размежевание представляет собой процесс определения границ участка на местности. Эти границы фиксируются в межевом плане, который затем вносится в базы данных Росреестра. Продажа участка возможна даже без точных координат, если он находится на кадастровом учете.
Продавец обязан предоставить полную информацию о состоянии участка: отсутствие обременений, характер почвы, деятельность соседей и отсутствие негативного влияния на землю. В противном случае покупатель имеет право расторгнуть договор, вернуть деньги, потраченные на покупку участка, и потребовать компенсации причиненных убытков.
Также в Законе о земле содержится информация о различных категориях земельных участков и разрешенных способах их использования. Очень важно указывать категорию земельного участка в договоре купли-продажи, так как иначе нельзя будет зарегистрировать переход права собственности на данный участок. Чтобы ознакомиться с категорией земельного участка, можно запросить выписку из Росреестра или просмотреть ее на публичной кадастровой карте.
Необходимость указания видов разрешенного использования земельного участка в договоре купли-продажи не является обязательной, так как договор может быть зарегистрирован и без этой информации. Однако, для полной ясности и уверенности покупателя в своих правах, рекомендуется включить в договор как категорию земельного участка, так и допустимые виды использования. Это позволит покупателю точно знать, как ему можно будет использовать приобретенный участок.
В цивільному кодексі РФ зазначається, що у договорі купівлі-продажу земельної ділянки обов’язково мають бути вказані дані, які дозволяють визначити ділянку, кадастровий номер земельної ділянки, а також її ціна. Без цієї інформації договір не матиме юридичної сили.
В соответствии с законом, земельный участок передается вместе с расположенным на нем зданием. Следовательно, при построенном доме цена в договоре включает как стоимость участка, так и стоимость самого дома. Хотя теоретически можно указать их стоимости отдельно, на практике это редко применяется.
Передача имущества осуществляется через заключение акта приема-передачи. Сведения о передаче участка также могут быть включены в самом договоре.
Мы раскладываем трудное на простое
Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
Не существует одобренной формы контракта на покупку и продажу земельного участка, однако есть обязательные аспекты, которые следует учесть при его оформлении.
Понятие и назначение. Договор о продаже земельного участка — это соглашение, в котором продавец передает земельный участок покупателю, а покупатель обязуется принять его и оплатить в соответствии с условиями договора. Договор о продаже земельного участка всегда должен быть заключен в письменной форме, а устные соглашения в данном случае недействительны.
Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо указать основные элементы: описание участка, данные о покупателе и продавце, объект сделки и сумма сделки. Эти факторы являются ключевыми для заключения соглашения, и без них договор считается недействительным.
У стандартной структуры договора купли-продажи земельного участка имеются общие черты с другими договорами такого типа. Вначале идет преамбула, в которой указываются основные данные и цели заключения договора. Затем следует раздел, в котором определяется предмет договора – земельный участок, его характеристики и прочие условия использования. Также в договоре отражаются права и обязанности сторон, включая права и обязанности покупателя и продавца. Кроме того, в документе указывается цена и порядок расчетов между сторонами. Важным этапом является передача недвижимого имущества и переход права собственности на земельный участок к покупателю. Стороны также несут ответственность за выполнение своих обязательств по договору. Порядок разрешения возможных споров также фиксируется в документе. В заключительных положениях договора содержатся прочие важные условия и реквизиты сторон.
Тема соглашения состоит в том, о чем соглашаются стороны. В данном документе фиксируется, что Иванов реализует земельный участок, а Петров его приобретает. Уточняются местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь, категория земельного участка и разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства.
Если участок занимает здание, то обязательно необходимо указать его кадастровый номер, адрес, общую площадь и количество этажей — эти данные являются уникальными характеристиками этого дома.
Стороны могут воспользоваться услугами эскроу-счета: покупатель сделает вклад на этот счет, а продавец получит деньги только после предоставления банку документов, подтверждающих переход права собственности на участок.
Статус и условия передачи участка. Этот раздел контракта является дополнительным и его заполнение необязательно. Его заполняют по желанию покупателя, чтобы указать на состояние участка, например, на его загроможденность или присутствие старых построек.
Обычно происходит передача участка от продавца к покупателю путем составления акта приема-передачи. В договоре можно указать, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.
Обязанности и права участников. У продавца имеется право на получение суммы денег, однако он также обязан передать земельный участок и предоставить покупателю достоверные данные о всех обременениях и ограничениях, связанных с использованием данного участка.
Покупатель обязан выполнить свои обязанности по договору, приняв участок и оплатив его стоимость. Помимо этого, в договоре прописаны права покупателя, которые включают в себя все права, предоставленные законом. В соответствии с этим покупатель имеет право на получение полной и достоверной информации об участке, и если такая информация не предоставляется, то он имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации.
В юридическом соглашении неприемлемо указывать, что продавец имеет право выкупить земельный участок по своему желанию или что он не несет ответственности, если третьи стороны возникают и претендуют на данную землю.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, стороны обязуются нести гражданскую ответственность и имеют право включить в договор условия о выплате неустойки в случае неисполнения ими своих обязательств. В качестве примера, если продавец не передаст покупателю земельный участок в оговоренный срок, продавец будет обязан уплатить пеню в размере 1% от общей стоимости договора за каждый день просрочки.
В изменении и прекращении соглашения о покупке-продаже земельного участка обычно отсутствует такой пункт, но стороны имеют возможность самостоятельно решить, когда условия соглашения будут изменены или оно перестанет действовать. К примеру, если покупатель не своевременно переведет деньги на счет продавца, стоимость участка будет увеличена на 50 000 ₽.
Возможность разрешения конфликтов. В данном случае имеются два основных пути: через переговоры и через судебную процедуру. Заинтересованные стороны могут сами установить временные рамки для рассмотрения и ответа на иск, например, неделя с момента получения письма.