Урок 1. Как провести сезонный осмотр общего имущества
В рамках данного курса вы изучите пять уроков. В первом уроке пошагово рассмотрите, как и в какой период времени проводить сезонные осмотры общего имущества. После прохождения данного урока, вы сможете составить график осмотров, правильно организовать процедуру осмотра и оформить его результаты.
С помощью второго урока определите критерии готовности многоквартирных домов к зиме. Подготовьте многоквартирные дома к проверке и получите паспорт готовности. Проверьте положения паспорта на нарушения. По результатам изучения третьего урока спланируйте работу сотрудников по уходу за подъездами многоквартирных домов и контролируйте их выполнение.
С помощью четвертого урока разграничьте ответственность за содержание газовых сетей в доме. Разберитесь, как заключить договор со специализированной организацией. Обеспечьте надлежащее содержание системы водоснабжения, дренажа, газоснабжения и отопления. После изучения пятого урока спланируйте комплекс мероприятий по уходу за крышей многоквартирных домов. Организуйте работу и обеспечьте безопасность жителей и сотрудников.
Кто и когда проводит сезонные осмотры общего имущества?
Осмотр сезонной проверки осуществляется организацией, которая является управляющей для многоквартирного дома. Если управление домом осуществляется управляющей организацией, где существует ТСЖ, ЖК или ЖСК, тогда в процессе осмотра должен присутствовать представитель управления ТСЖ.
Управляющая организация, ТСЖ и ЖСК обязаны проводить сезонный осмотр в соответствии с пунктами 13 и 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Осмотр отдельных элементов многоквартирного дома, которые обслуживают специализированные организации, должен проводиться с участием ответственных сотрудников этих организаций. К примеру, они должны присутствовать при осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования и системы вентиляции. Эти требования определены в пункте 8 Правил № 290, пункте 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Осмотры в разные сезоны подразделяются на весенние и осенние. Весенний осмотр проводится после того, как снег растает или заканчивается отопительный период. По результатам этого осмотра определяется объем работ по текущему ремонту, который будет проводиться в летний период. Осенний осмотр проводится до начала отопительного сезона и служит для проверки и подготовки дома к зиме.
Весенний осмотр касается всего общего имущества. Во время осмотра необходимо проверить состояние конструктивных элементов многоквартирного дома и исправность всех инженерных систем. Цель осмотра состоит в выявлении повреждений общего имущества, которые появились после зимы, и планировании работ по их устранению.
Технический и инженерный осмотр общего имущества можно проводить поочередно или одновременно. При осмотре рекомендуется делать фотосъемку, чтобы точно зафиксировать объем дефектов и спланировать работы по их устранению.
- Нужно проверить краны и другую запорную арматуру, расширители, воздухосборники, отверстия.
- Необходимо проверить целостность изоляции трубопроводов, включая тепловую изоляцию для неотапливаемых помещений (на лестничных клетках, чердаках, в подвалах).
- Трубы и их опоры нужно проверить на наличие коррозии, прогибов и течей.
- Необходимо убедиться в работоспособности контрольно-измерительных приборов, средств автоматизации и ОДПУ, а также проверить сроки их поверки.
Это указано в пункте 2.6.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Перед проведением осмотра системы отопления рекомендуется выполнить пробные гидравлические испытания. Это позволит выявить неисправные элементы оборудования и возможные течи в системе отопления. Обратите внимание, что в день испытаний возможно увеличение числа заявок по шуму в системе отопления и обнаружение течей под батареями. Рекомендуется проверить все помещения, где поступили жалобы на течи.
При осмотре конструктивных элементов многоквартирного дома проверьте состояние стен, перекрытий и других конструктивных элементов общего имущества. Обратите особое внимание на следующие дефекты:
- наличие трещин, отслоений и деформаций;
- нарушение гидроизоляции подвалов, чердаков и лестничных клеток;
- неисправность автоматических запирающихся устройств и входных дверей;
- неправильное состояние уплотняющих и утепляющих заполнений дверей, окон и люков;
- Неполадки в перекрытиях чердачных и подвальных помещений;
- Проникновение влаги в отмостки, спуски (входы) в подвал и их оконные приямки.
При осмотре в осенний период необходимо проверить готовность многоквартирного дома к включению системы отопления (подпункты «в» и «г» пункта 2.1.5 Правил № 170). Во время проверки следует обратить внимание на состояние теплоизоляционных конструкций, тепловых узлов и внутридомовых тепловых сетей. Затем необходимо осмотреть объекты общего пользования. Для определения, какие объекты требуется проверить обязательно, обратитесь к рисунку.
Рисунок. Список объектов, которые требуется проверить перед наступлением зимы
Завершите осмотр с обходом каждого этажа дома и проверкой внутридомового инженерного оборудования.
Как зафиксировать результаты осмотра
Во вкладке № 3 к Правилам технической эксплуатации представлена рекомендуемая форма журнала осмотра. В журнале необходимо отразить:
- обнаруженные неисправности и повреждения;
- техническое состояние элементов общего имущества.
Акт осмотра должен быть составлен в соответствии с общими правилами. Пример заполнения акта можно найти на рисунке. В акте следует зафиксировать техническое состояние общего имущества.
Рисунок. Акт сезонного осмотра общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре — сотрудники управляющей организации МКД и представители совета дома.
Акты относятся к технической документации МКД и должны храниться в управляющей организации МКД (согласно пункту «в» пункта 24, пункту 27 Правил № 491). Срок хранения технической документации не ограничен.
Какие решения принять на основе результатов осмотра?
С учетом акта осмотра требуется принять следующие решения:
- о соответствии или несоответствии элементов общего имущества требованиям законодательства;
- о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.
Например, мероприятия можно занести в планы текущего ремонта или в программу повышения энергоэффективности в МКД.
В течение месяца со дня составления акта вы должны:
- определить неисправности и повреждения;
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (для текущего года – на основе весеннего осмотра, для следующего года – на основе осеннего осмотра);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД о выполнении текущего ремонта.
Кроме того, в зависимости от типа осмотра вам необходимо:
- Согласно перечню мероприятий и объемам работ, определенным на весеннем осмотре, необходимо подготовить многоквартирный дом (МКД) и его инженерное оборудование для эксплуатации в следующий зимний период.
- Проверка готовности МКД к эксплуатации в зимних условиях проводится после осеннего осмотра.
Такие обязанности определены в пунктах 13(1) Правил № 491 и 2.1.5 Правил технической эксплуатации.